Alavancagem: a Farra dos Imóveis

Fala, galera! Hoje resolvi abordar um assunto sempre polêmico que são os imóveis como investimento.

Eu, particularmente, não entendo quase nada do assunto. Estou começando a estudar sobre o mesmo ainda.

Muitos falam sobre o crédito fácil e, realmente, é sobre isso que irei falar. Vou mostrar como a facilidade do crédito influencia diretamente na rentabilidade final.

Uma “operação” que muitos fazem é: dar a entrada do imóvel na planta, ficar pagando as prestações e pouco antes da entrega da chave é feita a venda, repassando o imóvel.

Muitas construtoras oferecem condições de 20-40% do valor do imóvel para ser parcelado até a chave. Resolvi fazer a seguinte simulação:

- Valor do imóvel hoje na planta: R$ 200.000,00
- Parcelamento em 24 vezes
- Impostos mais taxas sobre o lucro: 20% (não sei se é alto ou baixo)

Durante a obra, o valor do imóvel é corrigido pelo INCC, um índice que tem ficado em torno de 7,6%aa nos últimos anos. Este valor é corrigido no saldo devedor e também na parcela.

Imóveis na planta tendem a valorizar “por natureza” até a construção final, visto o risco embutido de atraso, embargarem a obra, etc. Assim sendo, é normal que haja uma valorização do mesmo, principalmente se a área for boa.

Resolvi fazer os cálculos levando em consideração duas situações: na primeira o investidor paga na entrada 100% do valor necessário das chaves. Na outra, o oposto: ele não dá nada na entrada e parcela todo o exigido das chaves durante o período (no caso, 24 meses). Sobre a valorização do valor do imóvel, considerei que ele iria valorizar o INCC+0,5% no período, mas isso depende muito da área.

Bom, resolvi então ver como a rentabilidade varia com o percentual exigido nas chaves. Com isso o resultado foi o seguinte:

Notemos que quanto maior o exigido, menor a rentabilidade. Isso faz todo sentido, visto que esta é uma operação de alavancagem, pois você em nenhum momento utiliza 100% do capital exigido na compra do imóvel.

Reparem que para capital exigido até a chave menor de 50% as rentabilidades são bem altas, comparando com o mercado acionário.

Alavancagem é muito utilizada com imóveis, pois acredita-se que os mesmos nunca tenham seu preço caindo. Para um imóvel na planta, a valorização é no mínimo justa. Mas para tudo existe limite.

Bom, podemos concluir que o crédito fácil impulsiona a rentabilidade com imóveis para o alto. E, desta maneira, muita gente vai acabar querendo participar. Mais gente comprando, mais imóveis subindo. Mas assim como as pessoas, o dinheiro é finito. Até quando que isso irá se sustentar?

Abraços!