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terça-feira, 8 de maio de 2012

Alavancagem: a Farra dos Imóveis

Fala, galera! Hoje resolvi abordar um assunto sempre polêmico que são os imóveis como investimento.
Eu, particularmente, não entendo quase nada do assunto. Estou começando a estudar sobre o mesmo ainda.
Muitos falam sobre o crédito fácil e, realmente, é sobre isso que irei falar. Vou mostrar como a facilidade do crédito influencia diretamente na rentabilidade final.
Uma “operação” que muitos fazem é: dar a entrada do imóvel na planta, ficar pagando as prestações e pouco antes da entrega da chave é feita a venda, repassando o imóvel.
Muitas construtoras oferecem condições de 20-40% do valor do imóvel para ser parcelado até a chave. Resolvi fazer a seguinte simulação:
- Valor do imóvel hoje na planta: R$ 200.000,00
- Parcelamento em 24 vezes
- Impostos mais taxas sobre o lucro: 20% (não sei se é alto ou baixo)
Durante a obra, o valor do imóvel é corrigido pelo INCC, um índice que tem ficado em torno de 7,6%aa nos últimos anos. Este valor é corrigido no saldo devedor e também na parcela.
Imóveis na planta tendem a valorizar “por natureza” até a construção final, visto o risco embutido de atraso, embargarem a obra, etc. Assim sendo, é normal que haja uma valorização do mesmo, principalmente se a área for boa.
Resolvi fazer os cálculos levando em consideração duas situações: na primeira o investidor paga na entrada 100% do valor necessário das chaves. Na outra, o oposto: ele não dá nada na entrada e parcela todo o exigido das chaves durante o período (no caso, 24 meses). Sobre a valorização do valor do imóvel, considerei que ele iria valorizar o INCC+0,5% no período, mas isso depende muito da área.
Bom, resolvi então ver como a rentabilidade varia com o percentual exigido nas chaves. Com isso o resultado foi o seguinte:

Notemos que quanto maior o exigido, menor a rentabilidade. Isso faz todo sentido, visto que esta é uma operação de alavancagem, pois você em nenhum momento utiliza 100% do capital exigido na compra do imóvel.
Reparem que para capital exigido até a chave menor de 50% as rentabilidades são bem altas, comparando com o mercado acionário.
Alavancagem é muito utilizada com imóveis, pois acredita-se que os mesmos nunca tenham seu preço caindo. Para um imóvel na planta, a valorização é no mínimo justa. Mas para tudo existe limite.
Bom, podemos concluir que o crédito fácil impulsiona a rentabilidade com imóveis para o alto. E, desta maneira, muita gente vai acabar querendo participar. Mais gente comprando, mais imóveis subindo. Mas assim como as pessoas, o dinheiro é finito. Até quando que isso irá se sustentar?
Abraços!

15 comentários:

  1. Rapaz, que rolo você fez...
    Poderia me explicar melhor sua linha de raciocinio...

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    1. Não coloquei pq iria ficar mto grande. O cálculo é simples, mas é meio "enrolado".

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  2. Bem como eu ja compro imveis ja a um bom tempo posso dar uma opinião.
    O Brasil viveu uma crise no mercado imobiliario entre 1995 até 2005, só para voce ter uma ideia muita gente comprou um imvel por 50 mil em 1995 e o vendeu por 30 mil em 2000, a partir de 2005 começou a valorizção, ex:
    Cores da lapa-Rio de janeiro
    Preço em 2005 130 mil
    Preço em 2012 550 mil

    Eu comprei o meu ja no meio da valorização (3 quartos)
    Preço em 2009 175 mil
    Preço em 2012 330 mil

    Notou a diferênça ainda teve valorização mas um pouco menor.

    Hoje como estão os preço 2012
    Preço 2 quartos 260 mil
    Preço 3 quartos 350 mil

    Agora compara
    3 quartos 175 mil (o meu)
    2 quartos 260 mil (hoje)

    Na minha opinião ja esta hiper caro.

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    1. Lord você comprou para morar, certo? Tem coragem de vender por R$ 330 mil? e faturar R$ 155 mil? Consegue alugar por R$ 1.650 (0,5%)? O que sempre discuto com as pessoas que possuem imóveis valorizados é esta questão, este preço vale mesmo? conseguiria vender e apurar o lucro, a resposta que recebo é sempre esta, não tenho coragem de vender, comprei pra morar... Por este motivo, sempre acho que apartamento ou casa pra morar, vale muito, muito mesmo, pra quem é o dono, simplesmente não tem preço, pois a pessoa não vende... fui prolixo pra caramba, mas é isso aí.

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    2. LC, nessa crise não houve valorização mesmo para quem comprava na planta?

      Eu também considero que hoje os preços estão mega-caros.

      Mas não entendi os seus preços.

      O valor do 3 quartos hj ali no Cores da Lapa está 550mil ou 350mil ?!

      Dizem que o mercado vai subir até as olimpíadas.... o que vc acha?

      []s!

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    3. O cores da lapa vale 550mil...o outro calor se refere a um apartamento similar ao meu, eu ainda tenho 3 quitinetes que coloquei para alugar cada uma por 200 reais,eu também tinha comprado na praça seca por 100 mil, em 2007 este tb ja vendi.

      um abração.

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    4. Rico a cada dia,

      isso depende muito do capital de uma pessoa e do custo de oportunidade da mesma.

      Por exemplo, imagine que alguém comprometa toda sua renda no valor da casa própria.

      É dele? Sim. No entanto, este imóvel não está gerando renda extra alguma para ele.

      E daqui há 20 anos, qdo quitar o imóvel, digamos que ele tenha valorizado (nada garantido, como mesmo Lord exemplificou).

      Vai vender? Não, né? Mas e aí? Vc tem o imóvel. Agora, depois de 20 anos, vc vai ter a tal renda comprometida sobrando. Mas vai precisar continuar trabalhando para tê-la.

      Como se aposentar? Para largar o trabalho é necessário fluxo de caixa e não patrimônio. E o seu imóvel próprio não gera absolutamente renda alguma, mto pelo contrário, gera mtas despesas!

      Como já postei anteriormente, de nada adianta ter um patrimônio que não vá gerar um bom fluxo de caixa.

      Eu vejo investimento de imóveis hj como algo bom para aumentar patrimônio. Para fluxo de caixa acho bem ruim. Aluguel? Talvez salas comerciais. Talvez.

      []s!

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    5. Amigos... deêm uma olhada no meu Blog... em meu plano em busca da IF, está a 'loucura' da venda do meu imóvel (custa uns R$ 300.000,00)... que uso para morar e ficar patinando financeiramente.

      Sou louco? às vezes...

      Abraços!

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  3. Di Finance estou te recomendando em meu site, poderia me recomendar aqui também? Uma troca saudável de links :) pois gosto muito do conteúdo que posta aqui.

    Abraços!

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    1. Sim, sim! Tá adicionado já na lista de blogs! Eu tenho atualizado aos poucos a galera! rsrsrs

      []s!

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  4. Di Finance, parabéns pelo trabalho.

    Poderia me dar uma força?

    http://trocandocebola.blogspot.com.br/

    Um grande abraço =D

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  5. Eu entrei num imóvel numa região bastante valorizada... Paguei até o momento 30% do valor total do imóvel que tem previsão de ser entregue em dezembro deste ano.
    Se eu vender o imóvel hoje, lucraria aproximadamente 90% em 2 anos em relação ao que eu aportei, embora o imóvel tenha valorizado perto de 25% neste período...
    Problema: liquidez
    Não é fácil vender o imóvel.
    Sugestão: fundos imobiliários...

    Ah tempo, sou novo no mundo dos blogs... seu pouder incluir meu link no seus blogs recomendados... é investidorderisco.blogspot.com.br.
    Já incluí o seu link na minha lista...

    Abraços.

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    Respostas
    1. No próximo post acho que vou colocar valores pra ficar mais claro o que eu quis dizer.

      Vou add sim!

      Grande abraço!

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  6. achei q vc estava no meu blogroll, mas me enganei, te add ok?
    bjs

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