Financiamento de Imóveis em 35 anos?

E ae, galera tudo na paz? Bom, hoje resolvi fazer umas contas sobre financiamento de imóveis.

Recentemente o governo aumentou o prazo de 30 para 35 anos para o prazo máximo de financiamento na Caixa. Isso é bom ou ruim?

Fiz uma simulação de vários anos para as seguintes condições de financiamento (pelo Sistema Price):

Sistema Price
Financiamento	R$ 350.000,00
Prazo (meses)	360
Juros (aa)	7,80%
Juros (am)	0,6279%
Fator K	0,0070156
Prestação	R$ 2.455,48

Quando o prazo aumenta, o valor da prestação cai, o que permite pagar de forma mais fácil. No entanto, quanto maior o prazo, a diferença entre o ganho relativo e aumento do prazo diminui de forma exponencial.

Vejamos o seguinte gráfico:

No eixo vertical temos o valor da prestação e no eixo horizontal o número de anos.

É possível reparar que o valor da prestação cai de forma exponencial. Assim sendo, há um ponto que o ganho não vale a pena. Em termos percentuais, por exemplo, trocar uma prestação de 20 para 25 anos, a mesma será 9,0% menor. E de 25 para 30 anos o ganho é de 5,7%. Dependendo do valor absoluto, pode não valer nada a pena. Matematicamente para este caso, um ponto entre 15 e 20 anos seria o valor ideal.

Para a mudança proposta pelo governo, de 30 para 35 anos, a diferença para este exemplo seria de 3,7% apenas. E estas condições são válidas para famílias com renda superior a 5,4mil. Considerando que a mesma poderia gastar até 30% com moradia e que 25% seria só da prestação (não esqueçam que moradia também tem água, luz, gás, condomínio, etc), a prestação iria variar de R$ 1.350,00 para R$ 1.300,00. Ou seja por causa de R$ 50,00 ele precisaria ficar preso por mais 5 anos no financiamento. Não há lá muito ganho nisto.

Anos	Prestação	Dif Relat (%)	Dif Abs
5	7018,99	15,9	961,63
6	6057,35	12,7	683,03
7	5374,32	10,5	508,93
8	4865,40	8,8	392,88
9	4472,51	7,5	311,68
10	4160,83	6,5	909,46
11	3908,18	5,6	1081,26
12	3699,79	4,9	1105,50
13	3525,40	4,4	1069,93
14	3377,72	3,9	1009,29
15	3251,37	15,0	424,45
20	2826,92	9,0	232,64
25	2594,28	5,7	138,81
30	2455,48	3,7	87,05
35	2368,43	2,4	56,30
40	2312,12	1,6	37,15
45	2274,97	1,1	24,84
50	2250,14	-	-

Além disso, apesar de eu não ter demonstrado acima, quanto maior a taxa de juros, menos vantajoso ainda fica o prazo. Caso a taxa de juros do financiamento fosse de 10%, o ganho percentual entre 30 e 35 anos seria ainda menor: 2,3% apenas.

Obviamente, o comprador precisa saber se a prestação vai caber no bolso, mas, como foi mostrado, é muito provável que não valha à pena para o brasileiro trocar um financiamento de 30 para 35 anos.

Cuidado com estes financiamentos de longo prazo!

Grande abraço!