Investimento em Imóveis no Longo Prazo

No último artigo mostrei que trocar um financiamento de 30 para 35 não parece ser bom negócio.

Hoje vou abordar um tema que é sobre investir em imóveis no longo prazo. Um professor de Yale que estuda o Mercado Imobiliário diz que investimentos em imóveis no longo prazo é ilusão, pois os mesmos apenas acompanham a inflação.

Bom, é muito comum alguns analistas dizerem que vale mais à pena alugar do que comprar, desde que seu rendimento seja maior do que o do aluguel. Mas e a valorização do imóvel? Não deveria ser contabilizada?

Resolvi então fazer essa comparação que cria tanto atrito. Partamos da seguinte situação: o investidor possui hoje 40% do valor do imóvel que deseja comprar e uma renda suficiente para pagar a prestação e ainda sobra um valor razoável. A pergunta é:

1) Aplicar o dinheiro e viver de aluguel, reaplicando a diferença?

2) Dar a entrada zerando o caixa, pagar as longas prestações e a pouca diferença que sobra começar a aplicar novamente?

Digamos que o investidor queira comprar um imóvel de R$ 350mil. Como possui 40% da entrada, então possui R$ 140mil, sobrando para financiar R$ 210mil. Parto do princípio que o investidor possui disponível R$ 3.000,00 mensais.

Façamos o caso (1). Com o preço dos imóveis hoje na estratosfera, os mesmos não têm obtido boa rentabilidade de aluguel. Pegando uma média de 0,4%am, isso daria em torno de R$ 1.400/mês de aluguel. Assim, sobrariam R$ 1.600/mês para o investidor. Aplicando os R$ 140mil já disponíveis e considerando que ele irá aplicar em ações a uma taxa de longo prazo de 10%aa (conservador), ao final de 20 anos ele teria o equivalente a R$ 2,053 milhões (em valores aproximados, fiz capitalização anual).

Façamos agora as contas do caso (2), que são um pouco mais complicadas, principalmente tomando o SAC como referência.

Sistema Price
Financiamento	R$ 210.000,00
Prazo (meses)	240
Juros (aa)	8,50%
Juros (am)	0,6821%
Fator K	0,0084804
Prestação	R$ 1.780,88
SAC
Financiamento	R$ 210.000,00
Prazo (meses)	240
Juros (am)	0,6821%
Amortização	R$ 875,00
Prestação Inicial	R$ 2.307,51
Prestação Final	R$ 880,97

Considerando que você é um cliente diferenciado e conseguirá juros bem baixos e somando todas as taxas possíveis e inimagináveis vai conseguir um financiamento a 8,50%, ok?

Não vou colocar as contas aqui, pois ficaram grandes, mas a ideia é a seguinte. Ele possui disponível R$ 3.000. Como no PRICE a prestação é de R$ 1.780, sobrariam para aplicar o equivalente a R$ 1.220. Como os R$ 140mil foram na entrada, ele irá partir do zero. Considerando que obtenha a mesma rentabilidade com ações, ao final de 20 anos ele terá um apartamento quitado e R$ 847mil aplicados.

Levando em consideração o estudo feito por Shiller, o imóvel estaria valendo apenas a correção da inflação. Considerando uma inflação de 6%aa, o imóvel que hoje vale R$ 350mil estaria valendo R$ 1,058 milhões.

Assim sendo, teríamos a seguinte situação patrimonial:

Caso	Ações	Imóvel
1	R$ 2,053 milhões	-
2	R$ 847mil	R$ 1,058 milhões

Caso fizéssemos a soma, o valor em ações estaria um pouco superior (exatos R$ 146mil em valores de 20 anos à frente), o que, a princípio, não compensaria, visto que o imóvel está quitado. Em termos de Patrimônio parece que comprar vale mais à pena.

Mas e em termos de Fluxo de Caixa?

Caso o investidor estivesse conseguindo obter em torno 10%aa em dividendos*, teríamos a seguinte situação:

Caso	Ações
1	R$ 17.110 /mês
2	R$ 7.062 / mês

*Com uma inflação a 6%, seria o equivalente a um retorno real de 4%.

Considerando agora que os imóveis estejam com um aluguel um pouco mais salgado, em torno de 0,7%am, então o aluguel equivalente seria de R$ 7.412.

Como apenas no caso (1) ainda há pagamento de aluguel, então isso quer dizer que sobraria uma renda passiva de aproximadamente R$ 9,7mil “líquidos”, frente a uma renda passiva de R$ 7,1mil para o caso (2). Uma diferença em torno de 40%.

Como eu já disse anteriormente, uma boa aposentadoria precisa de um bom fluxo de caixa. De nada adianta ter um patrimônio que não gere fluxo de caixa.

Assim sendo, contar com uma vida inteira de prestações apenas para se livrar do aluguel no final dela pode não valer tanto à pena.

Esta é uma decisão delicada e que possui muita coisa envolvida.

Este estudo cabe várias ponderações a serem feitas, dentre elas cito algumas:

- Assim como deve-se buscar no mercado acionário ações baratas, o mesmo vale para imóveis. Comprar um imóvel hoje (pelo menos aqui no RJ) não parece ser bom negócio, nem no curto, nem no longo prazo. Em melhores oportunidades, a compra pode ser bem vinda.

- O mesmo é válido para os aluguéis. É sempre possível encontrar aluguéis mais interessantes do que a média. É só procurar e ter um pouco de paciência.

- A taxa conseguida no mercado acionária é, a meu ver, bem conservadora. Estudando o mercado e investindo em empresas boas é possível conseguir rentabilidades superiores que no longo prazo farão uma bela diferença.

- Não são todos que acompanham de perto o mercado de ações. É mais provável que quem compre o imóvel invista o resto em Renda Fixa, o que diminuiria bastante o capital final, fazendo com a decisão de compra ficasse mais complicada.

- Utilizei o sistema PRICE por ser mais simples de comparar, mas no sistema SAC o patrimônio final em ações seria de R$ 855mil, um pouco superior. Da mesma forma, a aplicação direta em ações renderia ao final R$ 2,073 milhões e não R$ 2,053mi como no texto.

E ae, o que acharam? Poste um comentário dando sua opinião e/ou experiência no assunto!