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sábado, 9 de junho de 2012

Financiamento de Imóveis em 35 anos?


E ae, galera tudo na paz? Bom, hoje resolvi fazer umas contas sobre financiamento de imóveis.

Fiz uma simulação de vários anos para as seguintes condições de financiamento (pelo Sistema Price):
Sistema Price
Financiamento
R$ 350.000,00
Prazo (meses)
360
Juros (aa)
7,80%
Juros (am)
0,6279%


Fator K
0,0070156


Prestação
R$ 2.455,48
Quando o prazo aumenta, o valor da prestação cai, o que permite pagar de forma mais fácil. No entanto, quanto maior o prazo, a diferença entre o ganho relativo e aumento do prazo diminui de forma exponencial.
Vejamos o seguinte gráfico:
No eixo vertical temos o valor da prestação e no eixo horizontal o número de anos.
É possível reparar que o valor da prestação cai de forma exponencial. Assim sendo, há um ponto que o ganho não vale a pena. Em termos percentuais, por exemplo, trocar uma prestação de 20 para 25 anos, a mesma será 9,0% menor. E de 25 para 30 anos o ganho é de 5,7%. Dependendo do valor absoluto, pode não valer nada a pena. Matematicamente para este caso, um ponto entre 15 e 20 anos seria o valor ideal.
Para a mudança proposta pelo governo, de 30 para 35 anos, a diferença para este exemplo seria de 3,7% apenas. E estas condições são válidas para famílias com renda superior a 5,4mil. Considerando que a mesma poderia gastar até 30% com moradia e que 25% seria só da prestação (não esqueçam que moradia também tem água, luz, gás, condomínio, etc), a prestação iria variar de R$ 1.350,00 para R$ 1.300,00. Ou seja por causa de R$ 50,00 ele precisaria ficar preso por mais 5 anos no financiamento. Não há lá muito ganho nisto.
Anos
Prestação
Dif Relat (%)
Dif Abs
5
7018,99
15,9
961,63
6
6057,35
12,7
683,03
7
5374,32
10,5
508,93
8
4865,40
8,8
392,88
9
4472,51
7,5
311,68
10
4160,83
6,5
909,46
11
3908,18
5,6
1081,26
12
3699,79
4,9
1105,50
13
3525,40
4,4
1069,93
14
3377,72
3,9
1009,29
15
3251,37
15,0
424,45
20
2826,92
9,0
232,64
25
2594,28
5,7
138,81
30
2455,48
3,7
87,05
35
2368,43
2,4
56,30
40
2312,12
1,6
37,15
45
2274,97
1,1
24,84
50
2250,14
-
-
Além disso, apesar de eu não ter demonstrado acima, quanto maior a taxa de juros, menos vantajoso ainda fica o prazo. Caso a taxa de juros do financiamento fosse de 10%, o ganho percentual entre 30 e 35 anos seria ainda menor: 2,3% apenas.
Obviamente, o comprador precisa saber se a prestação vai caber no bolso, mas, como foi mostrado, é muito provável que não valha à pena para o brasileiro trocar um financiamento de 30 para 35 anos.
Cuidado com estes financiamentos de longo prazo!
Grande abraço!

13 comentários:

  1. Que diabos de pessoa paga 2300 por mês por 35 anos?

    Não há como ter imóvel neste pais.

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  2. Tabela Price?!
    Ngm mais usa isso! Pq vc usou essa tabela?!

    Abs!

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  3. Quando a Espanha entrou em colapso o tempo de financiamento lá ja estava em 40 anos, isso é um absurdo pois causa uma sangria de recursos, que poderiam seu usados para uma coisa mais útil, eu fiz o meu esforço e quitei o meu, jamais entraria em um financiamento.

    Um abração!!!

    Lord.

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    Respostas
    1. Pois é, Lord!

      Veja que para este caso, a prestação de 30 anos seria 2455 e a de 40 anos seria 2312

      Quem faria esta troca?

      Hj de manhã no Bom dia Brasil passou algo sobre o assunto. Esse jornalismo sobre finanças é uma merda mesmo.

      O cara mostrou o financiamento em 35 anos, mas não comparou em 30 anos.

      Além disso, pegaram opinioes de corretores de imóveis.

      "Com o prazo maior, a prestação fico MUITO MAIS ACESSÍVEL"

      Deu pra ver que ninguém fez essa comparação ou, pra deixar o mercado aquecido, não querem falar...

      Grande abraço!

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  4. Vejam minha situação:
    1) Daqui uns tempos, a curto prazo, estarei vendendo o meu ap, que comprei há 3 anos atrás por 180 paus e o venderei por 300 paus.
    2) Pretendo usar 100 para investimentos e 200 para adiquir um outro imovel de 300, financiando 100 paus. O que gera uma prestação de 1.000 reais por 30 anos (!!!)

    Estou com uma Dúvida cruel.
    1) deixar aplicado os 2000 mil e alugar. 200 paus na poup me gerará 1.000 por mês, que deixaria-o sempre por lá (ou outra aplicação), gerando juros compostos.

    2) Comprar com os 2000 mil o imovel e financiar.

    A pergunta é: Ao longo prazo (10 anos), valerá aplicar o dinheiro, pagar aluguel e comprar um imovel? compensará os gastos com aluguel?

    Ainda estou pra fazer esse calculo... mas a duvida paira sobre minha mente todos os dias...

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    1. Rapaz, continha complicada a sua, hein?? rsrsrsrs

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    2. Pois é... já iniciei algumas planilhas... e ao que parece, ao longo prazo, para o meu caso que já tenho R$ na mão, pode valer a pena. Mas ainda vou rever tal conta, com mais tempo.

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    3. Então, RnM, comprar não tem problema. Só não considere este imóvel como investimento para o longo prazo. Veja esse estudo:

      http://bolhabrasilia.blogspot.com.br/2012/04/imovel-como-investimento-e-uma-ilusao.html

      []s!

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    4. Bacana a matéria... acho q já lí antes... Se tem bolha ou não... acho q não vou comprar agora... sei q um dia quero ter um canto 'meu', mas tô procurando não ficar pagando juros por isso e a vida toda.

      Abçs!

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    5. O eu quis dizer é que você tem q encarar um imóvel como um bem se for comprar nele pra morar "pra sempre", sacou?

      Pra investimento, como o cara mostra no preço, no longo prazo não vale à pena.

      A bolha aqui no RJ tá tensa!

      Grande abraço!

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  5. Cada vez que sai essas notícias vejo minha casa mais longe =(
    Nunca que vou entrar nessas furadas, quando foi milionário vou ter que comprar a vista e a mulher que espere rsrs

    Abraços!

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    Respostas
    1. Qdo tu for milionário, usa parte da renda gerada para comprar o imóvel! ;-)

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