Web Analytics

terça-feira, 12 de junho de 2012

Investimento em Imóveis no Longo Prazo



Bom, é muito comum alguns analistas dizerem que vale mais à pena alugar do que comprar, desde que seu rendimento seja maior do que o do aluguel. Mas e a valorização do imóvel? Não deveria ser contabilizada?
Resolvi então fazer essa comparação que cria tanto atrito. Partamos da seguinte situação: o investidor possui hoje 40% do valor do imóvel que deseja comprar e uma renda suficiente para pagar a prestação e ainda sobra um valor razoável. A pergunta é:
1) Aplicar o dinheiro e viver de aluguel, reaplicando a diferença?
2) Dar a entrada zerando o caixa, pagar as longas prestações e a pouca diferença que sobra começar a aplicar novamente?
Digamos que o investidor queira comprar um imóvel de R$ 350mil. Como possui 40% da entrada, então possui R$ 140mil, sobrando para financiar R$ 210mil. Parto do princípio que o investidor possui disponível R$ 3.000,00 mensais.
Façamos o caso (1). Com o preço dos imóveis hoje na estratosfera, os mesmos não têm obtido boa rentabilidade de aluguel. Pegando uma média de 0,4%am, isso daria em torno de R$ 1.400/mês de aluguel. Assim, sobrariam R$ 1.600/mês para o investidor. Aplicando os R$ 140mil já disponíveis e considerando que ele irá aplicar em ações a uma taxa de longo prazo de 10%aa (conservador), ao final de 20 anos ele teria o equivalente a R$ 2,053 milhões (em valores aproximados, fiz capitalização anual).
Façamos agora as contas do caso (2), que são um pouco mais complicadas, principalmente tomando o SAC como referência.
Sistema Price
Financiamento
R$ 210.000,00
Prazo (meses)
240
Juros (aa)
8,50%
Juros (am)
0,6821%


Fator K
0,0084804


Prestação
R$ 1.780,88
SAC
Financiamento
R$ 210.000,00
Prazo (meses)
240
Juros (am)
0,6821%


Amortização
R$ 875,00


Prestação Inicial
R$ 2.307,51
Prestação Final
R$ 880,97
Considerando que você é um cliente diferenciado e conseguirá juros bem baixos e somando todas as taxas possíveis e inimagináveis vai conseguir um financiamento a 8,50%, ok?
Não vou colocar as contas aqui, pois ficaram grandes, mas a ideia é a seguinte. Ele possui disponível R$ 3.000. Como no PRICE a prestação é de R$ 1.780, sobrariam para aplicar o equivalente a R$ 1.220. Como os R$ 140mil foram na entrada, ele irá partir do zero. Considerando que obtenha a mesma rentabilidade com ações, ao final de 20 anos ele terá um apartamento quitado e R$ 847mil aplicados.
Levando em consideração o estudo feito por Shiller, o imóvel estaria valendo apenas a correção da inflação. Considerando uma inflação de 6%aa, o imóvel que hoje vale R$ 350mil estaria valendo R$ 1,058 milhões.
Assim sendo, teríamos a seguinte situação patrimonial:
Caso
Ações
Imóvel
1
R$ 2,053 milhões
-
2
R$ 847mil
R$ 1,058 milhões
Caso fizéssemos a soma, o valor em ações estaria um pouco superior (exatos R$ 146mil em valores de 20 anos à frente), o que, a princípio, não compensaria, visto que o imóvel está quitado. Em termos de Patrimônio parece que comprar vale mais à pena.
Mas e em termos de Fluxo de Caixa?
Caso o investidor estivesse conseguindo obter em torno 10%aa em dividendos*, teríamos a seguinte situação:
Caso
Ações
1
R$ 17.110 /mês
2
R$ 7.062 / mês
*Com uma inflação a 6%, seria o equivalente a um retorno real de 4%.
Considerando agora que os imóveis estejam com um aluguel um pouco mais salgado, em torno de 0,7%am, então o aluguel equivalente seria de R$ 7.412.
Como apenas no caso (1) ainda há pagamento de aluguel, então isso quer dizer que sobraria uma renda passiva de aproximadamente R$ 9,7mil “líquidos”, frente a uma renda passiva de R$ 7,1mil para o caso (2). Uma diferença em torno de 40%.
Como eu já disse anteriormente, uma boa aposentadoria precisa de um bom fluxo de caixa. De nada adianta ter um patrimônio que não gere fluxo de caixa.
Assim sendo, contar com uma vida inteira de prestações apenas para se livrar do aluguel no final dela pode não valer tanto à pena.
Esta é uma decisão delicada e que possui muita coisa envolvida.
Este estudo cabe várias ponderações a serem feitas, dentre elas cito algumas:
- Assim como deve-se buscar no mercado acionário ações baratas, o mesmo vale para imóveis. Comprar um imóvel hoje (pelo menos aqui no RJ) não parece ser bom negócio, nem no curto, nem no longo prazo. Em melhores oportunidades, a compra pode ser bem vinda.
- O mesmo é válido para os aluguéis. É sempre possível encontrar aluguéis mais interessantes do que a média. É só procurar e ter um pouco de paciência.
- A taxa conseguida no mercado acionária é, a meu ver, bem conservadora. Estudando o mercado e investindo em empresas boas é possível conseguir rentabilidades superiores que no longo prazo farão uma bela diferença.
- Não são todos que acompanham de perto o mercado de ações. É mais provável que quem compre o imóvel invista o resto em Renda Fixa, o que diminuiria bastante o capital final, fazendo com a decisão de compra ficasse mais complicada.
- Utilizei o sistema PRICE por ser mais simples de comparar, mas no sistema SAC o patrimônio final em ações seria de R$ 855mil, um pouco superior. Da mesma forma, a aplicação direta em ações renderia ao final R$ 2,073 milhões e não R$ 2,053mi como no texto.
E ae, o que acharam? Poste um comentário dando sua opinião e/ou experiência no assunto!

19 comentários:

  1. Uhnn acho que vou pegar meu dinheiro todo e abrir uma fábrica de cerveja artesanal. Aí eu faço um puxadinho pra mim... Imagina morar numa fábrica de cerveja !!! Vamos fazer essas contas cara ...

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ideia complicada, pois podemos acabar com o estoque.... rs

      Excluir
  2. Meu caro, estou começando a ter esse dilema, pois estou pra vender o meu imovel.
    No site da caixa, na simulação... dá pra ter uma idéia que quanto será pago de juros e quanto é amortizado mês a mês do saldo devedor.

    A pergunta é: Pra quem tem disponível 300 mil, para dar 200 mil de entrada e financiar 100 mil, vale a pena comprar? (os outros 100 utilizarei para outros fins).

    Levando em consideração que um dia quero ter o meu imóvel residencial, ou seja, em 20 anos:

    ===> pagar aluguel + a compra do imóvel (no futuro)
    É IGUAL À
    ===> pagar juros + compra do imóvel agora
    ??

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Então, RNM.

      Como eu li em algum lugar outro dia, ninguém que pagar aluguel de imóvel, mas prefere fazer financiamento.

      Mas o que é um financiamento? É aluguel do dinheiro!

      Ou seja, se vc não tem o dinheiro pra pagar à vista, vai ter que alugar de qq jeito, seja o imóvel, seja o dinheiro! hehe

      Você não possui FGTS pra abater desses 100 aí, não? Eu acho que no seu caso pode valer à pena sim, comprar.

      O que importa é que seu fluxo de caixa não piore hoje. De nada adianta tu fazer n+1 trocas e aumentar as suas despesas. Vc tem q sempre procurar diminuí-las.

      Grande abraço!

      Excluir
    2. Tô com 5 paus só no FGTS... teria que esperar mais um tempo. E mais... acredito q daqui uns tempo, a oferta dos imóveis podem crescer, diminuindo o valor.

      Boa visualização 'Aluguel do dinheiro' x 'Aluguel do Imóvel'... basta saber agora o que 'financeiramente' rende mais.

      Lembrando que o imóvel também pode cair o valor, mas quando isso acontece não é nada brusco (a não ser no caso de crise violenta)

      abçs

      Excluir
    3. E mais...
      Lembrando que 300 mil na poup. (bem conservador) consigo um rendimento de 1.500 (5% a.m.), pago um aluguel de 1.000 reais e ainda sobra 500. Porém, não pretendendo 'mexer' em tal caixa, tal rendimento tende a crescer mensalmente. (pagarei o aluguel com o salário)

      Utilizando 'Alugando o Imóvel' eu consigo com o caixa de 300 mil gerar mais dinheiro do que 'Alugando o Dinheiro'(financiamento)?

      Excluir
    4. O ideal seria vc arrumar alguma prestação de COMPRA que coubesse na sua renda gerada pelo seu patrimônio.

      []s!

      Excluir
    5. (100 mil de emprestimo gera uma prestação de 1.000 reais)

      Vixe... aí com um rendimento de 1500 ao mês... teria q arrumar um imóvel de 150 mil pra morar... coisa meio dificil em SP... rdss

      A não ser que encontre alguma coisa no feirão da CEF no lugar que eu queira morar... Não é impossível, mas é difícil.

      Mas valeu a dica de ter uma prestação com o rendimento...ABç!

      Excluir
    6. Esse é meu objetivo. Assim, vc tem fluxo de caixa pra ficar na boa e ainda ir pagando o imóvel sem muito stress.

      Agora, bem planejado.

      Nada de ficar alavancando como um louco, ou pode acabar como as famílias dos EUA/Espanha, ou seja, uma Grécia da vida. Vai passar o resto da vida pagando dívidas.

      []s!

      Excluir
  3. financiamento só compensa caso possa usar o FGTS p dar entrada e depois de uns 3/5 anos p quitar o imovel, mas para isso precisa ser CLT e com bom salario, caso contrario entrar em financiamento é loucura.
    bjs

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ostra, eu não consigo me imaginar fazendo uma dívida de tão longo prazo.

      Se já fica difícil planejar o dia seguinte, imagina 30 anos? Muito louco, né?

      bjs!

      Excluir
    2. Concordo.

      Como diz o Luciano Huck: loucura, loucura, loucura. Não só pelas questões financeiras, como você bem demonstrou, mas também pelo lado psicológico. Imagine ter sua renda comprometida por 30 anos (ou mais), fica até difícil aceitar e conviver com isso.

      Abcs,

      Excluir
    3. Nao consigo nem imaginar uma divida de 30 anos, fiquei 3 com meu apt e não aguentava mais, compensou, mas foi um alivio qdo me livrei disso.

      Excluir
  4. Bem a minha experiência foi que comprei um apto em 2009 por 174 mil, justamente quando os imóveis ficaram com preços mais baixo devido a crise, ele será entregue agora em agostorto de 2012 ja valendo 320 mil, eu fiz um negócio da china sem sabem, mas hoje eu não compraria pois os imoveis ja estão altos demais, por isso que a caixa econômica esta aumentando o prazo de 30 para 35 anos.
    Até porque para obter uma tx de 0,4% ao mês em aluguém é preferível colocar esse dinheiro na poupança e receber uns 0,55 ao mês.


    Um abração!!!

    Lord.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Lord,

      A questão que muitos colocam é a valorização do imóvel, pois apesar de receber menos no aluguel, ele está "valorizando".

      No entanto, não é tão simples assim como parece.

      Meu título é bem claro em relação ao tempo: LONGO PRAZO.

      Para curto prazo, dá pra se aproveitar dessas distorções.

      Como vc mesmo já falou, duvido tu pegar um AP agora por 175mil e vender daki a 3 anos por 320mil novamente.... já inflou muito, em muitos lugares as vendas já estão recuando bem... os preços, uma hora ou outra, vão ter q parar de subir

      Excluir
  5. É, o jeito é viver com a mãe e pai a vida inteira.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. olha pobreta, uma coisa que pode valer à pena é fazer uma diversificação, assim vc aproveitaria a onda de crescimento.

      Em alguns lugares o preço já inflou a pontos absurdos, como RJ e Brasília e SP, mas em outros nem tanto.

      Comprando um ap pequeno num lugar desses ou ainda um terreno, numa alta dessa de mercado vc acaba pegando o bonde tb.

      A famosa diversificação ajuda.

      Problemas de ter imóveis: manutenção. Normalmente é bem cara, teria q olhar com muito cuidado.

      Excluir
  6. Olá. Eu gostei bastante do post, já que entrei num financiamento de imóvel há um ano e meio atrás.
    Só tem um ponto aí que gostaria de dar pitaco, já que pagava aluguel durante 5 anos e depois passei a pagar prestações de financiamento: O aluguel do imóvel é corrigido contratualmente pelo IGP-M durante 30 meses e depois ele sofre um boom. Todos meus colegas sofreram com este boom.
    No meu caso, por exemplo, comecei pagando um aluguel de 700 pratas a.m., subindo para uns 900 ao final do contrato (eu fiz ajustes sem usar o índice... foi na base da camaradagem). Passei mais dois anos sem contrato, aí o aluguel foi só subindo, até atingir 1200 (já estávamos no boom dos imóveis). Depois que comprei o meu e saí do imóvel, soube que o proprietário alugou por R$ 1.900,00.
    O que quero dizer disso tudo é que o valor do aluguel também é uma variável que aumenta com o tempo, o que causaria a diminuição dos aportes, caso a renda se mantenha constante.
    Isso tem um efeito psicológico violento, pelo menos para mim.

    Abraço!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala, Cresce Bufunfa!

      A grande maioria dos empregos formais tem seu salário corrigido pela inflação (IPCA). Quando existem sindicatos, eles brigam para que o reajuste seja real, ou seja, acima do IPCA.

      Tudo bem que o IGP-M costuma ser um pouco maior que o IPCA, mas, como estamos falando de longo prazo, deve dar na mesma (seria bom checar).

      Ou seja, o aluguel aumenta, mas o salário também, o que não comprometeria os aportes.

      Você está pegando um período curto e forçando a barra, pois foi o período do boom. Ou seja, o aluguel aumentou 2,7x em 5 anos.

      Agora eu lhe pergunto: vc acha que daqui a 5 anos o aluguel estará 2,7x maior, ou seja, em torno de R$ 5160 ??????

      Meu cálculo é de longo prazo... esse aluguel vai ficar parado em torno dos 2.000 durante muitos anos agora....

      Grande abraço!

      Excluir

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...