Como o Minha Casa, Minha Vida afastou a classe média do sonho da casa própria

Fala, galera! Tudo na paz? Espero que sim.

Hoje venho abordar um assunto que é muito interessante em Economia, que são as chamadas consequências não-intencionais. Há poucos dias, o blog do Dr. Money publicou um artigo interessante sobre como o sistema de cotas (agora obrigatório para as faculdades públicas) tende a destruir o ensino público no longo prazo. Assim que li o artigo, lembrei-me do mercado de imóveis e resolvi fazer um estudo.

É sempre bom ter em mente uma coisa: quem manda no sistema é o fluxo do dinheiro. Por mais medidas que o governo adote, o dinheiro sempre irá correr para o lugar onde dá mais lucro. Ou mais seguro. E é por isso que concordo plenamente com o artigo do Dr. Money.

Mas hoje estou aqui para falar do Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

Bom, o programa foi lançado para beneficiar as famílias com renda mensal de até R$ 5.000,00. Com isso, elas podiam (e podem) financiar seus imóveis a taxas bem mais baixas que o mercado praticava na época.

O programa foi lançado em junho de 2009. Nesta época, os juros da SELIC iniciaram o ano a 13,75% e em junho estavam em 10,25%, tendo sido reduzidos para 9,25%. Neste mesmo ano, os juros foram reduzidos ao mínimo histórico a época, ou seja de 8,75% . Durou apenas alguns meses, pois com a aceleração da inflação, os juros em julho de 2011 já haviam voltado ao patamar de 12%.

De qualquer maneira, os juros do MCMV são de 5%+TR. Muito mais baixos, principalmente a época, onde eram quase metade.

No entanto, aqui entram as consequências não-intencionais perversas do sistema.

Vejam: com o crédito muito barato (juros menores que a Caderneta de Poupança!) e a renda melhorada, era de se esperar que o preço dos imóveis começassem a subir, mesmo porque ficaram anos meio que estacionados. Já até escrevi sobre essa parte de crédito imobiliário.

Na verdade, eles explodiram. Em 2, 3 anos, os imóveis duplicaram de preço.

Mas veja o que acontece no diagrama abaixo:

Os imóveis dessas classes mais baixas, com a alta demanda, subiram muito. Por exemplo, aqueles imóveis que valiam R$ 100mil passaram a valer em torno de R$ 200mil.

No entanto, nesta mesma época, alguns bons apartamentos da classe média estavam em torno de R$ 200mil.

E aqui entra a “perversidade” da coisa. O governo pode fazer o que quiser, mas tem que pensar seriamente no fluxo do dinheiro.

Por R$ 200mil você compra um imóvel “meia-boca” e, no bairro vizinho, um imóvel muito melhor também por R$ 200mil.

O princípio da Oferta x Demanda aliado ao Preço Âncora simplesmente fez com que os imóveis da classe média também disparassem.

Aquele imóvel no bairro melhor, meio que dobrou de preço também, indo parar lá nos R$ 350-400mil. E a classe média não pode se aproveitar do Minha Casa, Minha Vida. Mais uma vez a classe média pagando por tudo.

Reparem só a inclinação da curva do Índice Fipe Zap de imóveis aqui no Rio de Janeiro, desde 2008:

*Clique na figura para aumentar

Ficou claro que bem próximo à época do lançamento do MCMV, os imóveis começaram a subir muito. Terá sido realmente excesso de pessoas procurando casas para morar ou um bando de especuladores procurando investimentos?

De fato, quem se aproveitou mesmo foram os especuladores, que já prevendo esse movimento, saíram comprando os imóveis da classe média logo no início, revendendo-os a preços exorbitantes (sim, hoje estão exorbitantes), forçando ainda mais a alta.

Mas você pode argumentar que naquela época os juros do financiamento estavam em torno de 12% e hoje dá pra arrumar por 9%. Será que fez tanta diferença? Façamos as contas para um financiamento de 20 anos:

Financiamento	Juros	Prestação (SAC)
		Inicial	Final
200.000,00	12%	2.730,00	840,00
350.000,00	9%	3.980,00	1.470,00

Reparem como o valor das prestações ficou MUITO superior ao que era antes. Para ser mais exato, a prestação inicial ficou 46% mais cara, enquanto que a prestação final ficou 75% mais cara!

A classe A não é tão afetada, pois ou esta alteração é irrisória (em valores absolutos) ou ela já é dona de tudo mesmo, o que só fez aumentar o patrimônio delas.

O que mais vejo hoje são famílias com uma boa renda familiar (R$ 10mil ou um pouco mais) tendo muita dificuldade para encontrar um bom AP, afinal de contas, quem da classe média tem cacife para bancar R$ 4.000 só de prestação?

Obviamente, existe a entrada, uso do FGTS e tudo mais, mas vejam que é um estudo comparativo. Em 2009 os imóveis estavam muito mais acessíveis à classe média do que hoje. E olha que fui conservador. Em alguns casos o preço dos imóveis triplicou. Fiz a conta com “apenas” 75% de aumento...

Assim como no artigo do Dr. Money, a medida do MCMV favoreceu apenas as classes mais baixas e mais altas. O governo ajudou uma parte da população, mas prejudicou muito mais outra parte, pois não pensou nas consequências não-intencionais (ou pensou?). E, assim sendo, mais uma vez, sobra para classe média pagar a conta.

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Abraços a todos!