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segunda-feira, 13 de agosto de 2012

Como o Minha Casa, Minha Vida afastou a classe média do sonho da casa própria


Fala, galera! Tudo na paz? Espero que sim.
Hoje venho abordar um assunto que é muito interessante em Economia, que são as chamadas consequências não-intencionais. Há poucos dias, o blog do Dr. Money publicou um artigo interessante sobre como o sistema de cotas (agora obrigatório para as faculdades públicas) tende a destruir o ensino público no longo prazo. Assim que li o artigo, lembrei-me do mercado de imóveis e resolvi fazer um estudo.
É sempre bom ter em mente uma coisa: quem manda no sistema é o fluxo do dinheiro. Por mais medidas que o governo adote, o dinheiro sempre irá correr para o lugar onde dá mais lucro. Ou mais seguro. E é por isso que concordo plenamente com o artigo do Dr. Money.
Mas hoje estou aqui para falar do Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
Bom, o programa foi lançado para beneficiar as famílias com renda mensal de até R$ 5.000,00. Com isso, elas podiam (e podem) financiar seus imóveis a taxas bem mais baixas que o mercado praticava na época.
O programa foi lançado em junho de 2009. Nesta época, os juros da SELIC iniciaram o ano a 13,75% e em junho estavam em 10,25%, tendo sido reduzidos para 9,25%. Neste mesmo ano, os juros foram reduzidos ao mínimo histórico a época, ou seja de 8,75% . Durou apenas alguns meses, pois com a aceleração da inflação, os juros em julho de 2011 já haviam voltado ao patamar de 12%.
De qualquer maneira, os juros do MCMV são de 5%+TR. Muito mais baixos, principalmente a época, onde eram quase metade.
No entanto, aqui entram as consequências não-intencionais perversas do sistema.
Vejam: com o crédito muito barato (juros menores que a Caderneta de Poupança!) e a renda melhorada, era de se esperar que o preço dos imóveis começassem a subir, mesmo porque ficaram anos meio que estacionados. Já até escrevi sobre essa parte de crédito imobiliário.
Na verdade, eles explodiram. Em 2, 3 anos, os imóveis duplicaram de preço.
Mas veja o que acontece no diagrama abaixo:
Os imóveis dessas classes mais baixas, com a alta demanda, subiram muito. Por exemplo, aqueles imóveis que valiam R$ 100mil passaram a valer em torno de R$ 200mil.
No entanto, nesta mesma época, alguns bons apartamentos da classe média estavam em torno de R$ 200mil.
E aqui entra a “perversidade” da coisa. O governo pode fazer o que quiser, mas tem que pensar seriamente no fluxo do dinheiro.
Por R$ 200mil você compra um imóvel “meia-boca” e, no bairro vizinho, um imóvel muito melhor também por R$ 200mil.
O princípio da Oferta x Demanda aliado ao Preço Âncora simplesmente fez com que os imóveis da classe média também disparassem.
Aquele imóvel no bairro melhor, meio que dobrou de preço também, indo parar lá nos R$ 350-400mil. E a classe média não pode se aproveitar do Minha Casa, Minha Vida. Mais uma vez a classe média pagando por tudo.
Reparem só a inclinação da curva do Índice Fipe Zap de imóveis aqui no Rio de Janeiro, desde 2008:
*Clique na figura para aumentar
Ficou claro que bem próximo à época do lançamento do MCMV, os imóveis começaram a subir muito. Terá sido realmente excesso de pessoas procurando casas para morar ou um bando de especuladores procurando investimentos?
De fato, quem se aproveitou mesmo foram os especuladores, que já prevendo esse movimento, saíram comprando os imóveis da classe média logo no início, revendendo-os a preços exorbitantes (sim, hoje estão exorbitantes), forçando ainda mais a alta.
Mas você pode argumentar que naquela época os juros do financiamento estavam em torno de 12% e hoje dá pra arrumar por 9%. Será que fez tanta diferença? Façamos as contas para um financiamento de 20 anos:
Financiamento
Juros
Prestação (SAC)
Inicial
Final
200.000,00
12%
2.730,00
840,00
350.000,00
9%
3.980,00
1.470,00
Reparem como o valor das prestações ficou MUITO superior ao que era antes. Para ser mais exato, a prestação inicial ficou 46% mais cara, enquanto que a prestação final ficou 75% mais cara!
A classe A não é tão afetada, pois ou esta alteração é irrisória (em valores absolutos) ou ela já é dona de tudo mesmo, o que só fez aumentar o patrimônio delas.
O que mais vejo hoje são famílias com uma boa renda familiar (R$ 10mil ou um pouco mais) tendo muita dificuldade para encontrar um bom AP, afinal de contas, quem da classe média tem cacife para bancar R$ 4.000 só de prestação?
Obviamente, existe a entrada, uso do FGTS e tudo mais, mas vejam que é um estudo comparativo. Em 2009 os imóveis estavam muito mais acessíveis à classe média do que hoje. E olha que fui conservador. Em alguns casos o preço dos imóveis triplicou. Fiz a conta com “apenas” 75% de aumento...
Assim como no artigo do Dr. Money, a medida do MCMV favoreceu apenas as classes mais baixas e mais altas. O governo ajudou uma parte da população, mas prejudicou muito mais outra parte, pois não pensou nas consequências não-intencionais (ou pensou?). E, assim sendo, mais uma vez, sobra para classe média pagar a conta.
Conhece histórias parecidas? Poste nos comentários!
Abraços a todos!

25 comentários:

  1. Ola Dimarcinho, vou dar o meu exemplo: o imovel que comprei em 2009 custou 175 mil sendo que ele tinha sido lancado em 2008 por uns 140 mil, estou falando de um imovel de 3 quartos, hoje este imovel ja esta valendo 320 mil e o de 2 quartos 260 mil.
    Hoje quem quiser compra no meu empreendimento um apartamento de 2 quartos terar que dar uma entrada de 100 mil e comprovar uma renda de 8 mil, olheque no momento do lancamento um apto de 2 quartos estava por 100 mil e hoje esses mesmos 100 e so para a entrada. Tudo aumentou de maneira brutal, se eu esperasse mais 1 ano para comprar estaria frito.

    Um abraço.

    Lord.

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    1. Lord,

      seu exemplo é bem instrutivo e só confirma o que eu falei.

      A classe média se f**** pra comprar alguma coisa!

      []s!

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    2. Meu caso foi parecido. Comprei um imóvel financiado em 2008 que valorizou mais de 100% em 4 anos. O ap já está pago, sendo que foi pago algo em torno de 80~90 mil de juros, mas foi economizado algo em torno de 65 mil de aluguel no período.

      Se tivesse juntando dinheiro para comprar, teria sido uma dessas vítimas do post. Aliás, na verdade ainda acabo sendo, porque uma hora ou outra vou querer me mudar para um maior...

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  2. Ótima análise, Dimarcinho!
    Eu fui um dos que acabou pagando o pato nessa história... :(

    Enfim, você acha que os preços irão baixar, agora que o programa MCMV acabou? Eu acredito que não cai, mas pode ficar um loooongo período sem subir.
    Até porque, devido a este mesmo efeito âncora, os aluguéis subiram muito mais que a inflação também, prejudicando a classe média novamente...

    Abraço

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    1. os preços nunca mais irão voltar ao que era antigamente, no máximo cai um só "pouquinho"

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    2. Pq vc diz isso, Forreta?

      Não há como prever o futuro, nem no mercado de ações, nem no mercado imobiliário, nem em nenhum mercado. Veja o que aconteceu com o milho. Quem imaginaria isso há 2 anos atrás?

      Nunca se sabe o que pode vir a acontecer.

      O Brasil hj caminha por muitos trilhos que outros países já caminharam:

      1) Crédito extremamente fácil
      2) Popularização dos FII
      3) Popularização das alianeções fiduciárias (hipotecas)
      4) Prazo de financiamento pulou de 30 para 35 anos
      5) Inadimplência só aumenta

      O próprio item 4 é um item do tipo para tentar forçar que mercado continue aquecido.

      Os casos dos EUA e Espanha são muito instrutivos, e com exceção da regulamentação, o Brasil está fazendo tudo que fizeram por lá....

      No entanto, a desculpa é sempre mesma: "Dessa vez é diferente"

      Fora a LENDA do déficit habitacional, que é sempre usada com desculpa:
      http://www.brasil.gov.br/noticias/arquivos/2010/12/13/numero-de-casas-vazias-supera-deficit-habitacional-do-pais-indica-censo-2010

      Bufunfa,

      não entendo do mercado imobiliário, mas entendo de mercado em geral e os preços subiram MUITO. Daki, só duas opções:
      1) Preços ficarão nos mesmos patamares por um bom tempo
      2) Preços irão recuar aos poucos.

      Caso os preços continuem auemntando, mesmo que seja só a inflação, alerta bem ligado!

      []s!

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    3. "O próprio item 4 é um item do tipo para tentar forçar que mercado continue aquecido."

      O mais engraçado desse item é o resultado de uma simulação. O valor da prestação diminui muito pouco quando altera de 30 para 35 anos.

      Sobre as duas opções no final, fico com a de número 1.

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    4. Pois é, AP2038!

      Como eu já escrevi antes aki mesmo no blog, este prazo não muda quase nada a prestação. O comprador só paga muito mais juros no final das contas.

      No entanto, o povo "ignorante" (financeiramente falando) só pensa que deve ter ficado mais barato e se enfia nisso...

      Triste realidade...

      []s!

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    5. Sobre a lenda do deficit habitacional, acho que existe um deficit no montante que as cidades incharam fazendo surgir as favelas, as ocupacoes irregulares em geral, mas acho que essa equacao tem varios vetores. mas de resto estou de acordo.

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    6. Não sou nenhum entendedor do mercado imobiliário, mas já li artigos falando que em todas as bolhas imobiliárias, o crédito em relação ao PIB do país superava 50%. Aqui no Brasil ainda está num patamar de 5%.

      Lembrando que não quero defender ou condenar a bolha, mas eu acho que é um movimento cíclico do mercado imobiliário. Não acredito em bolha. Bolha é quando após sua eclosão os preços desabam num estalar de dedos. Acho que o mercado imobiliário freará ou cairá um pouco. Se subir, será num crescimento bem menor que nos últimos anos. Mas como não entendo nada do ramo, não se pode levar em consideração o que eu disse :)

      Abraços

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    7. Veja bem, não estou dizendo que há BOLHA.

      Mas que os preços subiram de uma forma absurda, isto é inegável.

      Sou mais da opinião do AdP...

      De qq maneira, é sempre bom ficar de olho...

      Demerivas2, essa desculpa do déficit habitacional é dada em todos os países. Isso faz parte do mercado.

      Muitas pessoas vendem os imóveis para investir e perder tudo e assim vai girando o mundo... rsrsrs

      []s!

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    8. certo dimarcinho, acredito que seja ate certo ponto desculpa, mas vendo o nosso mercado, acredito que muita coisa poderia ser feita, veja por exemplo do Rio de Janeiro que é onde moro, existem várias regioes que poderiam ser aproveitadas, mas o governo e sociedade permitem a ocupacao irregular. Mas aceito que mt coisa é inventada.

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  3. classe média, sempre ela a ser esmagada rsrs

    Boa analise dimarcinho. Ate escrevi há algum tempo sobre preços de imoveis, em 2009 estava de olho em um, custava 800k, 2011 - 1400K, semana passada fui ver de novo, 1200k...

    qto as consequências não intencionais, acha q nem imaginavam isso? Nem precisava ser um gênio do mercado imobiliário p deduzir q isso poderia acontecer, só não entrei nessa especulação por desconhecimento da área + uma grande dose de comodismo, teria sido uma oportunidade e tanto.

    beijão

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    1. Pois é, Ostra!

      Claro que o governo, neste caso, sabe das consequências.

      Sempre F**** a classe média!

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    2. Outro dia vi um vídeo do Cerbasi dele falando sobre imóveis e ele comenta que liquidez é um conceito relativo.

      O cara não consegue vender há 3 anos, pois está pedindo um valor fora da realidade do mercado.

      Se pedir muito alto, ninguém compra. Se pedir muito baixo, vende rapidinho.

      Pelo visto, nesse seu exemplo, o cara já resolveu diminuir pra ver se chega mais perto da realidade...

      bjs!

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  4. Olá dimarcinho!

    Ótima análise. Aqui na minha região os empreendimentos do MCMV pipocaram, estão em todos os cantos, mas alguns entraram numa sinuca de bico: os preços inflaram tanto que ultrapassaram o teto do programa, aí encalharam, mas nem por isso o preço caiu. De uns dias pra cá tenho visto alguns panfletos de construtoras anunciando "ultimas oportunidades" com "descontos incríveis". Acredito que esse desconto nada mais é do que um ajuste de preço pra conseguir reincluir esses apês no MCMV.

    Já não me arrisco pra dizer o que acontecerá com o preço dos imóveis e se existe ou não bolha imobiliária.

    Abraço!

    Corey

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  5. Um dos problemas do Brasil é que ficou caro antes de ficar rico.

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  6. Em geral, todas as medidas de qualquer governo é para beneficiar ou os ricos ou os pobres, e cobrar da classe média. A classe média é a maior pagadora de imposto.

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  7. Se baixar o preço é minimo.Sou do ramo industrial ganhava 10 salários em 98.Meu salário hj não passa de 4 minimos.Com estes preços do imóveis agora ficou impossível comprá-lo.Está tendo uma redistribuição de renda no Brasil?É o que se diz? O Rico jamais vai perder Renda.Para quem sobra pagar...A já sofrida classe média .De média só tá ficando o nome.
    Vantoir

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  8. Teremos quedas graduais até 2016-2017, com preços muito, muito inferiores aos que os colegas pensam.
    Usem o lado "não investidor em ações na bolsa", por favor.

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  9. E se preparem para uma nova e vigorosa queda nas ações, claro que esse ano e meados do ano que vem não teremos nada "absurdo", mas depois disso...
    Guardem a grana da RF por um tempo, aguardem o temporal passar, pois ele já está no horizonte.
    Muita gente vai ficar triste, mas os preparados irão triunfar e irão comprar barato, mas apenas após o novo grande default.

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    1. Justiceiro,

      não sei qto aos outros, mas minha estratégia é comprar ações todos os meses. Não tenho custo de oportunidade sobrando para esperar cair...

      Grande abraço!

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  10. Caramba, não tinha me atinado a isso. Mas realmente, e isso explica porque os servidores públicos que compõe a classe média estão em greve. O poder aquisitivo deles diminuiu, eles não estão acostumados com isso.

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  11. Olha o governo não pode ser o culpado por tudo, se não faz descem o pau, se faz descem o pau, bom vejamos o caso MCMV, o governo fez a parte que lhe cabe, aliás contou com a assessoria de muitos empresários do ramo imobiliário e financeiro. O que é o MCMV: o governo através da CEF financia as construções e fiscaliza o uso do dinheiro, o resto é o mercado que faz, ou seja construtores, incorporadores, investidores, compradores e vendedores, todos estamos no mesmo barco, eu sou arquiteto e acompanho desde o início, quando as construtoras foram em busca de áreas para construir, o que aconteceu foi que os donos dos terrenos descobriram a mina e aumentaram o valor do m2, as incorporadoras não discutiram a sairam comprando a qualquer preço, gerando uma disputa ferrenha entre elas para fazerem estoques de áreas, ou seja os valores de terreno estavam subindo e para não ficarem sem áreas compraram muita porcaria por preços absurdos, sei porque trabalho no ramo. Economistas não conseguem prever o que vai acontecer nem amanhã quanto mais ao longo de um período de 5 anos. A demanda estava reprimida por inépcia de vários governos e isto também influenciou pois todos querem casa própria, o que prevejo é uma acomodação lenta e gradual pois muitas destas construtoras/incorporadoras estão com estoques altos tanto de áreas como de unidades projetadas ou prontas e assim como qualquer produto quando há excesso de oferta o preço diminui.
    É claro que especuladores estão no mercado afinal este é um país capitalista por opção mas, eles também vão ficar com o mico na mão, ou vocês acham que é fácil achar comprador com renda suficiente para pagar os financiamentos? Não podemos é aceitar que o valor de um produto está cara e compra-lo, o certo e deixar que o valor caia, queiram ou não os vendedores um dia isto vai acontecer, basta não comprar.

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    Respostas
    1. Olá, Manoel,

      é verdade que o governo não culpado por tudo, mas é quase tudo, pois as pessoas tomam suas decisões baseadas nas diretrizes e planos estratégicos colocados por ele.

      []s!

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