Fala, pessoal, tudo certo? Fazia um
tempo que não falava aqui sobre imóveis, então resolvi abordar o tema.
Na verdade, vou falar da operação de
alavancagem. Muitas vezes as pessoas nem percebem que estão se alavancando e
não têm noção do perigo que isso pode ser para sua vida financeira.
O que é alavancagem? Existem algumas
definições, mas para o assunto de hoje, a alavancagem nada mais é do que
utilizar dinheiro de terceiros em uma operação financeira.
Digamos que você tenha encontrado uma
aplicação financeira que renda 15% em renda fixa. Você tem 100mil disponíveis e
resolve aplicar lá. Então, você recebe 15mil/ano.
Um belo dia, um amigo chega pra você e
fala que está buscando maneiras para aplicar melhor o dinheiro, que está na Caderneta
de Poupança e rendendo muito pouco (6%). Esse seu amigo possui 500mil. Ao invés
de indicar a tal aplicação para ele, pode falar que consegue para ele
rentabilidades de 12%. Esse seu amigo fica animado e lhe empresta o dinheiro.
Mas, então você ganha 15%. Façamos as contas:
Total aplicado: 600mil. Como são 15%
que rendem, então o fluxo é de 600 x 0,15 = 90mil anuais. No entanto, a
promessa feita ao seu amigo foi de 12%. Como ele lhe emprestou 500mil, temos
então 500 x 0,12 = 60mil/ano. Sobram então para você 30mil/ano. Destes,
15mil/ano são devido ao seu capital. Os outros 15mil/ano vêm do capital do seu
amigo. Você está recebendo um fluxo de caixa através de um dinheiro que não é
seu! Isso é alavancagem!
Obviamente, não precisaria ter feito
essa conta toda. A diferença é de 3% sobre o capital do seu amigo, o que dá 500
x 0,03 = 15mil/ano.
Na prática, o que está ocorrendo? O
seu dinheiro aplicado é um capital de 100mil. No entanto, você está recebendo
30mil/ano. Isso dá um retorno de 30%. Utilizando o capital de terceiros, você
simplesmente dobrou a sua rentabilidade. E o seu amigo deve estar feliz da
vida, pois ele acabou de dobrar o rendimento dele (de 6% para 12%).
Vamos aos casos dos imóveis. Temos
aqui, basicamente, duas situações:
1 – Imóveis na Planta
Neste caso, é muito comum que o
investidor possa dar apenas um sinal (ou pagar o sinal) até a data da entrega
das chaves. Uma operação muito comum é dar este sinal e, próximo à entrega das
chaves, realizar a venda. Desta maneira, o investidor evita pagar várias taxas,
começar a pagar as contas de condomínio e etc. Imaginem agora vários
apartamentos na planta sendo vendido por 200mil. Temos dois investidores, A e
B, ambos dispõe de 200mil em mãos também. No entanto, a construtora comenta que
o sinal necessário é de apenas 20%, ou seja, 40mil.
O investidor A paga à vista.
O investidor B resolve fazer outra
coisa. Como é necessário apenas 40mil e ele possui 200mil, ele resolve então
comprar 5 apartamentos! O total é 1milhão, mas o sinal é apenas 200mil,
exatamente o que ele possui. Assim sendo, ele o faz.
Vamos imaginar que o imóvel fique
pronto 2 anos depois e possa ser vendido por 15% do seu valor inicial, ou seja,
por 230mil. Comparemos o que ocorre na tabela abaixo:
Ano
|
A
|
B
|
0
|
-200
|
-1000
|
1
|
0
|
0
|
2
|
230
|
1150
|
Lucro
|
30
|
150
|
$
Inicial
|
200
|
200
|
ROE
|
15%
|
75%
|
$
Final
|
230
|
350
|
Notem como o lucro do investidor B foi
absurdamente maior. Na verdade, exatas 5 vezes. O investidor A ficou apenas o
apartamento em mãos, no valor de 230mil. Já o investidor B ficou com 350mil.
Ele poderia ficar com um dos apartamentos (por 230mil) e ainda sobrariam 120mil
na sua conta.
O brasileiro faz isso a todo instante,
muitas vezes sem ter noção do perigo que é. Imagine agora que ao invés de
valorizar, o apartamento desvalorize, apenas 5%, ou seja, caia para 190mil.
Vejamos a tabela:
Ano
|
A
|
B
|
0
|
-200
|
-1000
|
1
|
0
|
0
|
2
|
190
|
950
|
Lucro
|
-10
|
-50
|
$
Inicial
|
200
|
200
|
ROE
|
-5%
|
-25%
|
$
Final
|
190
|
150
|
Agora, o investidor alavancado se deu
muito mal. Novamente, por 5 vezes. Enquanto o investidor A perdeu apenas 5% de
seu capital, o investidor B perdeu um quarto de tudo que tinha, ou seja, 25%.
Onde está a alavancagem de fato?
Quando você “compra” o apartamento e dá 20% de entrada apenas, é como se a
construtora estivesse lhe emprestando os outros 80%.
Obviamente, existem outros custos
envolvidos, como imposto de renda, corretagem, etc, no entanto o raciocínio é
exatamente o mesmo.
2 – Financiamento para pós-venda
Aqui a ideia é bem parecida. Ao fazer
o financiamento, você está utilizando dinheiro do banco para sustentar a
operação. Neste caso, você dá uma entrada e paga as prestações já de imediato.
A diferença com o imóvel da planta é que, neste caso, a construtora permite
adiar o pagamento de prestações até a chave. Assim, obviamente, a alavancagem
no primeiro caso é maior. Mas vejamos.
Imagine agora que o investidor tenha
200mil, mas quer comprar um apartamento de 500mil. Ele então resolve pegar 420mil
de empréstimo, com um CET de 10%, durante 20 anos. Fiz os cálculos das
prestações usando o SAC e fiz a tabela abaixo com o fluxo de caixa anual,
indicando os desembolsos. Note que no primeiro ano, o investidor terá que dar
os 80mil no apto e ainda pagar as prestações. Vejam os resultados:
Ano
|
Rent.
Anual do Apartamento
|
|||
8,0%
|
10,0%
|
15,0%
|
20,0%
|
|
A
|
B
|
C
|
D
|
|
1
(entrada)
|
-80,00
|
-80,00
|
-80,00
|
-80,00
|
1
(parcelas)
|
-60,27
|
-60,27
|
-60,27
|
-60,27
|
2
|
-58,26
|
-58,26
|
-58,26
|
-58,26
|
3
|
-56,25
|
-56,25
|
-56,25
|
-56,25
|
4
|
-54,24
|
-54,24
|
-54,24
|
-54,24
|
5
(parcelas)
|
-52,23
|
-52,23
|
-52,23
|
-52,23
|
5
(venda apto)
|
734,66
|
805,26
|
1005,68
|
1244,16
|
5
(saldo devedor)
|
-315,00
|
-315,00
|
-315,00
|
-315,00
|
Lucro
|
58,41
|
129,01
|
329,43
|
567,91
|
$
Inicial
|
200,00
|
200,00
|
200,00
|
200,00
|
ROE
|
29%
|
65%
|
165%
|
284%
|
Rent.
Anual
|
5,3%
|
10,5%
|
21,5%
|
30,9%
|
Fluxo
de Caixa
|
||||
1
|
-140,27
|
-140,27
|
-140,27
|
-140,27
|
2
|
-58,26
|
-58,26
|
-58,26
|
-58,26
|
3
|
-56,25
|
-56,25
|
-56,25
|
-56,25
|
4
|
-54,24
|
-54,24
|
-54,24
|
-54,24
|
5
|
367,43
|
438,03
|
638,45
|
876,93
|
VPL
(8%)
|
-R$
14,28
|
R$
33,76
|
R$
170,17
|
R$
332,47
|
É possível notar que quanto maior a
rentabilidade, maior a “rentabilidade alavancada”. Como assim? Veja o caso A:
você faz uma dívida de 10%, o imóvel valorizou apenas 8% e mesmo assim você
conseguiu ter um retorno de 5,3%! Como é possível? Mágica da alavancagem!
Vejamos agora um caso interessante. Um
apartamento de 200mil. Você possui os 200mil, mas não quer usar, resolve apenas
pegar o empréstimo e pagar as prestações:
Ano
|
Rentabilidade
do Apartamento
|
|||
8,0%
|
10,0%
|
15,0%
|
20,0%
|
|
A
|
B
|
C
|
D
|
|
1
(entrada)
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
1
(parcelas)
|
-28,70
|
-28,70
|
-28,70
|
-28,70
|
2-parcelas
|
-27,75
|
-27,75
|
-27,75
|
-27,75
|
2-venda
apto
|
233,28
|
242,00
|
264,50
|
288,00
|
2-saldo
devedor
|
-180,00
|
-180,00
|
-180,00
|
-180,00
|
Lucro
|
-3,17
|
5,55
|
28,05
|
51,55
|
$
Inicial
|
200,00
|
200,00
|
200,00
|
200,00
|
ROE
|
-2%
|
3%
|
14%
|
26%
|
Fluxo
de Caixa
|
||||
1
|
-28,70
|
-28,70
|
-28,70
|
-28,70
|
2
|
25,53
|
34,25
|
56,75
|
80,25
|
VPL
(8%)
|
-R$
4,69
|
R$
2,79
|
R$
22,08
|
R$
42,23
|
É por isso que esse tipo de
investimento é tão popular no Brasil. E olha que estas contas estão levando em
consideração apenas os gastos. E se colocar o apartamento para alugar? Imagine
que dos 24 meses do último exemplo, apenas 18 meses sejam alugados, pelo valor
de 0,4% do valor inicial apto (ou seja, 0,4 x 200.000 / 100 = 800). Sem
reajuste, dá um fluxo semestral de 4.800:
Ano
|
Rent.
Anual do Apartamento
|
|||
8,0%
|
10,0%
|
15,0%
|
20,0%
|
|
A
|
B
|
C
|
D
|
|
1
(entrada)
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
1
(parcelas)
|
-23,90
|
-23,90
|
-23,90
|
-23,90
|
2-parcelas
|
-18,15
|
-18,15
|
-18,15
|
-18,15
|
2-venda
apto
|
233,28
|
242,00
|
264,50
|
288,00
|
2-saldo
devedor
|
-180,00
|
-180,00
|
-180,00
|
-180,00
|
Lucro
|
11,23
|
19,95
|
42,45
|
65,95
|
$
Inicial
|
200,00
|
200,00
|
200,00
|
200,00
|
ROE
|
6%
|
10%
|
21%
|
33%
|
Fluxo
de Caixa
|
||||
1
|
-23,90
|
-23,90
|
-23,90
|
-23,90
|
2
|
35,13
|
43,85
|
66,35
|
89,85
|
VPL
(8%)
|
R$
7,99
|
R$
15,46
|
R$
34,75
|
R$
54,90
|
Veja que em todos os casos que o
imóvel valorizou acima de 10%aa, o retorno do investidor foi acima desta
rentabilidade.Ou seja, existe um ponto a partir de onde a rentabilidade do investidor fica alavancada positivamente. Como assim? Veja o caso do apto sem o alguel. O apto valorizou 20%, mas ele ganhou 26%. No entanto, na valorização de 10%, o investidor levou apenas 3%. Assim, antes de fazer uma operação deste tipo, o investidor pode fazer as contas para verificar quanto o apartamento precisa valorizar e assim poder decidir se vale a pena ou não se alavancar.
Até aqui os resultados foram lindos e
maravilhosos. Mas, vamos analisar o caso que nunca passou pela cabeça do brasileiro:
do imóvel desvalorizar. Digamos que o imóvel caia 20% no prazo (ou seja de
200mil, para 160mil). E com a maré ruim, nem aluguel ele consegue:
Ano
|
Rent.
Anual do Apartamento
|
-10,6%
|
|
Cenário
F de fu...
|
|
1
(entrada)
|
0,00
|
1
(parcelas)
|
-28,70
|
2-parcelas
|
-27,75
|
2-venda
apto
|
160,00
|
2-saldo
devedor
|
-180,00
|
Lucro
|
-76,45
|
$
Inicial
|
200,00
|
ROE
|
-38%
|
Fluxo
de Caixa
|
|
1
|
-28,70
|
2
|
-47,75
|
VPL
(8%)
|
-R$
67,51
|
Lucros são potencializados com
imóveis, é verdade. E prejuízos também. Veja que uma queda de -20% levou a um prejuízo
de -38% sobre o capital.
Existem outras operações a serem feitas
(dá pra fazer umas jogadas com Consórcio, por exemplo).
Enfim, o que queria deixar claro aqui
é que a alavancagem é amplamente utilizada. Conheço gente que começou a
investir mega alavancado em 2008 com 200mil reais. Alavancou forte e deu a
sorte de pegar um boom absurdo de imóveis. Resultado: hoje o investidor possui
de renda o equivalente a 12mil mensais e ainda tem mais 2 imóveis para
entregar.
Abraços a todos!
dimarcinho, você tem razão ao dizer que eu não leio tudo direitinho e este foi o caso aqui, pois a postagem está muito longa e não tive paciência para checar detalhe por detalhe.
ResponderExcluirNo caso dos amigos está claro que um está roubando o outro em 3%. rs
Realmente ao se operar alavancado você potencializa os ganhos e as perdas e isso é claro, não há dúvida, mas nos casos dos imóveis eu não entendi muito bem as contas e tenho a impressão que alguma coisa errada não está certa.
Minha impressão é que você nunca comprou imóvel, principalmente na planta. Portanto, apesar do raciocínio estar certo, as contas estão estranhas.
Você falou em corretagem imobiliária e isso é muito importante, normalmente 6% do valor total do imóvel na aquisição. Normalmente existem outras taxas de uns 2 ou 3%, dependendo da cidade. Assim sendo ao dar um sinal de 20%, na verdade você está pagando uns 8% de taxas e 12% efetivamente do imóvel. A taxa de corretagem não volta, portanto atingir uma rentabilidade tão grande entre a compra e a "entrega das chaves" é mais difícil.
Além disso, você tem que levar em consideração que ao dar o sinal, sobra uma dívida que é corrigida, normalmente pelo INCC (que fica próximo ao IPCA), então o que operou alavancado, ficou com esta dívida para pagar (que cresceu) e o que pagou a vista está zerado. Portanto me parece que o lucro do alavancado pode não ser tão fabuloso assim.
Olha, pode ser que eu não tenha entendido, mas não sei quantos imóveis você já comprou. Como eu já comprei vários (mais de 5 e menos de 10), acho que conheço um pouquinho isso. Aliás a maioria foi paga sem financiamento bancário, ou seja até as chaves.
Abraços
Olá EI, depois conte, se você quiser é claro, sua experiência e modus operandi com imóveis físicos.
ExcluirSempre gosto de saber como outras pessoas o fazem, e saber suas histórias e resultados.
Abraço!
EI,
Excluir"Obviamente, existem outros custos envolvidos, como imposto de renda, corretagem, etc, no entanto o RACIOCÍNIO é exatamente o mesmo."
[]s!
O Éincorreto não leu e não entendeu, normal...
Excluir"...pois a postagem está muito longa e não tive paciência para checar detalhe por detalhe."
ExcluirDimarcinho e anonimos,
ExcluirVoces tem toda a razão, meu comentário não foi muito bom. Vou tentar ser mais direto.
Raciocínio: ok
Contas: erradas
Exemplo: péssimo
Abraços
Mas se vc não teve paciência de checar detalhe por detalhe... Como que pode afirmar que as contas erradas não estão certas?
ExcluirEI,
Excluirconcordo com a anônimo. Como vc mesmo disse, "não tive paciência para checar detalhe por detalhe", de que maneira vc argumenta que as contas estão erradas?
Além do mais, poderia explicar exatamente porque os exemplos são péssimos?
[]s!
O surfista trollou... kkkk!
ExcluirNão creio que ele tenha trollado; primeiro q não é perfil dele, e segundo ele já falou q investe em imóveis; creio que esteja querendo ver como as pessoas fazem, sempre tem alguma coisa nova que podemos aprender.
ExcluirMasss, não coloco a mão no fogo por ninguém... rs
se trollou ou não eu não sei, mas vamos lá.
Excluirsoulsurfer, eu comprei 3 residenciais (aptos) e 3 comerciais (salas).
Os residenciais eu comprei o primeiro em 2000 (pequeno), vendi em 2006 pelo dobro e comprei outro médio. Depois em 2011 eu vendi pelo dobro novamente e comprei um grande. Todas as operações à vista.
Os comerciais eu comprei uma sala em 2001 (usada atualmente pela minha esposa na atividade dela - profissional liberal) e comprei mais 2 com construção em 2011. Uma está para entregar e será quitada na entrega em julho e a outra será entregue em dezembro e pretendo deixar praticamente quitada (se eu não tirar o dinheiro da RV eu terei que pegar um pouco de dinheiro com familiares ou abrir financiamento). Tudo vai depender da situação no final do ano, mas na prática vai faltar uns 25% da sala para pagar.
O residencial eu uso como moradia e as 2 salas (restantes) serão para aluguel.
dimarcinho, os exemplos não refletem a realidade, por isso são péssimos.
Abraços,
ecoinc.
Pois é, EI, veja como o custo de oportunidade da coisa pode pesar.
ExcluirSe você tivesse aplicado o dinheiro no ano 2000 em alguma aplicação do CDI, de 8/2000 a 8/2006 ele teria quase triplicado, ficaria 2,7 vezes. E vc apenas dobrou com o apê, com muito mais dor de cabeça em risco.
De 2006 a 2011 os imóveis deram uma ajuda e o CDI desabou, assim sendo, neste período rendeu "apenas" 1,7 vezes. Desta vez menos, do que a sua nova "dobrada".
E se simplesmente tivesse ficado no CDI este tempo todo (2000-2011), o dinheiro teria multiplicado por 4,7.
Se vc fez tudo a vista, então com imóveis obteve um rendimento menor e correndo muito mais risco.
Isso sim é um ótimo exemplo de desperdício de dinheiro via custo de oportunidade, exatamente como mostrei no post.
NO ENTANTO, caso vc tenha feita alguma coisa parecida, como emprésimos e etc, então esta alavancagem podem ter feito vc superar o CDI no período....
[]s!
É nestas e outras que eu falo que suas contas são viagens sem tamanho. Saia da planilha e venha para o mundo real. Enquanto isso eu moraria aonde? de aluguel? quanto custaria? As contas seguiriam as mesmas? e o IR das aplicações financeiras?
ExcluirVeja, eu sei que financeiramente pode não valer a pena compra x morar de aluguel (isso é uma discussão enorme, pois existem outros pontos subjetivos a serem considerados), portanto pode ser que eu tenha perdido dinheiro, mas certamente não neste montante que estão nas suas planilhas, pois você não conta outros custos (isso se aplica para os exemplos do post).
Além de tudo isso, analisar passado e histórico é muito fácil.
Quando comprar seu primeiro imóvel compartilhe conosco como foi.
Abraços
Ah, EI, voltamos naquele probleminha de intepretação de textos NOVAMENTE cara??? Sério amigo, procure ajuda!!!!!!!! To falando na boa contigo, não estou querendo ti humilhar, criticar destrutiva ou seja lá o que seja. Vc está com sérias dificuldades de entendimento por aqui.
ExcluirOnde foi mencionada comparação com aluguel próprio???????????
O post trata do assunto INVESTIMENTO EM IMÓVEIS COM ALAVANCAGEM.
Que comparação esdrúxulua cara. Se houvesse dois investidores, já morando em apto quitados e tivessem a disposição dinheiro para investir, o que ficou no CDI teria se dado melhor.
Sobre alugar/comprar, realmente e um assunto que dá muita discussão, mas aqui no Brasil, com um histórico forte de inflação, os imóveis possum uma certa vantagem. Também já fiz umas contas sobre isso:
http://di-finance.blogspot.com.br/2012/10/imoveis-comprar-alugar-investir.html
Outra coisa: vc não precisa pular na água do mar do ártico pra saber que é gelada. Já falei e repito: o raciocínio não muda. É só adaptar as contas ao mesmo (por exemplo, corrigir os fluxos com as famosas parcelas intermediárias e tals). E, em relação ao mercado financeiro, o que normalmente é ignorado são as taxas, corretagens e outros custos. Na prática, todo estudo costuma apresentar resultados mais otimistas do que a realidade, quando estas variáveis são ignoradas.
Mas, aproveitando que vc é tem bom knowhow em imóveis, recebi proposta dessa aqui outro dia.
http://www.cyrela.com.br/imovel/golden-tijuca-apartamento-tijuca-zona-norte-rio-de-janeiro-rj?scr=Google&md=cpc&cpgn=RJ%3ECasa_Produtos_RJ&cnt=RedePesquisa&trm=Golden%20Tijuca&gclid=CLC3vt3ouL4CFZJr7AodiksAvw#secao-valores
O que vc acha? Na porta do metrô! Pertinho do Maracanã e várias escolas próximas, inclusive Pedro II e Colégio Militar (boas escolas e custo praticamente zero).
Ano passado me ofereceram por 957k, mas agora tão anunciando por 921k!!!!! Ainda bem q não comprei, teria mandado 36k pela janela!
Mas agora tô nessa dúvida cruel. Será que cai mais depois igual tão falando?
Olha que comentário interessante do ÉIncorreto:
Excluir"Os residenciais eu comprei o primeiro em 2000 (pequeno), vendi em 2006 pelo dobro e comprei outro médio."
Que eu me lembre de 2000 a 2006 - na média - não estava rolando essa de imóvel "dobrar de preço (a não ser, é claro, no quadrilátero do Manoel Carlos..). Isso de "dobrar" só ficou assim, mais a partir de 2009.
Agora o interessante é ler com mais calma: "eu comprei o PRIMEIRO em 2000 (PEQUENO), vendi em 2006 pelo dobro e comprei outro MÉDIO."
Se em 2000 um "imovel pequeno" valia X reais e em 2006 passou a a valer 2X reais a mesma regra de valorização se aplica ao "imóvel médio". Portanto, pela lógica, a grana dobrada com um imovel pequeno - no futuro - não será suficiente para comprar um imovel médio e assim sucessivamente.
Pelo menos é assim que funciona no mundo real....
dimarcinho, quem sou eu pra dizer alguma coisa, né mestre? Consulte suas planilhas e boa sorte!
ExcluirAnônimo, em respeito ao dimarcinho, meu grande guru, você deixar ele responder quanto um casal consegue juntar de dinheiro com 6 anos de trabalho.
Abraços a todos.
Se não puder fugir uma vírgula do assunto do post, fica complicado de comentar, concorda nobre Dimarcinho?
ExcluirAté porque ninguém leu o post, pois ele está deveras grande. Nem o Surfista, El Bruce Wayne da Blogosfera, leu o post... rs
ÉIncorreto, só mais essa dúvida...
ExcluirAqui no seu perfil vc declara ter 35 primaveras.
https://www.blogger.com/profile/14174709673932895262
Sendo assim em 2000 - quando vc declarou ter comprado seu primeiro imóvel pequeño - vc teria em torno de 20 a 21 años.... E isto sem contar a sua segunda compra que foi um imovel comercial em 2001: "Os comerciais eu comprei uma sala em 2001"
Sendo assim,parabéns!!!! A maioria das pessoas do mundo real em tão tenra idade (20 / 21) mal conseguiu juntar uma graninha pra comprar uma bike...
Porra, EI... rs
ExcluirHahaha, o post foi tão bom que todos os comentários são sobre meus comentários.
ExcluirIsso mesmo anonimo, você está certo, fruto do esforço de quem começa cedo. Se vc não conseguiu, é uma pena
É... tenho que admitir que os comentários do anônimo foram bem pertinentes. Histórica um pouco mal contada.... mas mesmo sendo verdade, só pioraram as coisas...
ExcluirVoltemos ao custo de oportunidade.
Vc então comprou um apto por X em 2000 (imagino que com empréstimo e não à vista, né?!)???? Juntou Y ao longo de 6 anos. Com X+Y comprou um novo apto e vendeu ele por 4X?
E nosso amigo que aplicou apenas X no CDI terminou o período com 4,7X ???
Ou vc deu uma entrada bem ridícula, tipo 40% de X ??? Ahhhhhh, então fez a tal alavancagem do post?? Realmente, exemplos péssimos e fora da realidade.... rs
Esses juros altos do Brasil são problemáticos...
Dimarcinho, eu desisto. Só você está certo, tudo que o mundo faz está errado.
ExcluirContinue assim e boa sorte!
EI,
Excluirnão é questão deu estar certo ou errado.
A questão é: você acha que ganhou mais dinheiro investindo em imóveis do que se tivesse deixado o dinheiro aplicado no CDI neste período?
Aparentemente, pelas informações q vc disponibilizou, vejo que não.
Mas se vc acha q vc está certo e é o superinvestidor do mercado imobiliário, aí tudo bem. rsrsrs
Eu nunca disse que ganhei mais dinheiro investindo em imóveis do que se tivesse deixado no CDI.
ExcluirNão sou superinvestidor do mercado imobiliário, muito pelo contrário, apenas compartilhei a minha experiência.
ÉIncorreto: conseguir juntar uns caraminguás com apenas 20 anos de idade a ponto de conseguir comprar 2 imoveis (residencial e comercial) não é compartilhar uma experiência... Mas sim, compartilhar uma viagem ao mundo da fantasia.
ExcluirVc deveria mudar o nome do seu personagem de ÉIncorreto pra João do Pé de Feijão:
http://www.lingq.com/learn/pt/preview/item/56165/
Olá anonimo, gostei da sugestão.
ExcluirApenas uma correçao, eu tinha 35 anos quando criei o blog, então faça as contas que tem um pouco de diferença. Mas nada que altere seu pensamento e desconfiança, que pra mim não tem importancia.
Eu não gosto muito de falar da minha vida, mas se te interessa, no final de 2000 eu ja estava casado e juntando patrimonio.
E você e o dimarcinho estavam fazendo o que em 2000. Eu ja tinha 6 anos de trabalho e vcs estavam na faculdade sendo sustentados pelo papai? A vida é dura né?
Em SP as pessoas costumam trabalhar mais e ganhar mais dinheiro, já no RJ é a festa dos nem-nem (nem trabalha e nem estuda)
ExcluirDepois eu q faço agressões..... rs....
ExcluirAdoro seus comentários sobre minha vida, sem conhecer absolutamente nada dela.
Reflete o mesmo perfil que ocorre do lado das finanças: falam sobre um assunto com muita propriedade, sem entender absolutamente nada.
Pior que q alcunha de arrogante na histórica fica pra mim....
Ok, ÉIncorreto!
ExcluirConferi lá seu perfil: No Blogger desde dezembro de 2012
Estamos em maio de 2014. Sendo assim vc tem hoje 36 e meio!
Um puta diferença, rs
Então fazendo aqui complexos cálculos no meu ábaco... Em 2000 vc teria 22 anos e meio e já juntava bom patrimônio fruto de poupança acumulada por 6 anos de trabalho iniciado aos 16 anos e meio....
Poderia ao menos nos contar que tipo de "trabalho" vc exerceu nesses seus 6 primeiros anos de frutífera acumulação de patrimônio / imóvel tão bem remunerado pra alguém mal saído dos cueiros e provavelmente sem nenhuma certificação ou especialização profissional ?
E como assim não gosta de falar sobre sua vida? Então o que vc faz no seu blog? Ele existe só pra acúmulo de patrimônio virtual?
Isso mesmo, agora está correto.
ExcluirSe você acha impossível alguém com 22/23 anos comprar um apto pequeno, tipo Cohab, prédio sem elevador, acho que você precisa aprender muito.
O blog serve só para registro pessoal. Se você anônimo, se identificar, ao invés de ficar só trollando anonimamente, pode ser que eu revele minha profissão, senão prefiro deixar você curioso.
Abraços
Ah, tá... Eu sou anônimo e vc não na web.
ExcluirEntão agora o apê pequeno virou um reles cafofo de cohab... Comprou quitado? rs
E o tal imóvel comercial comprado em 2001? Também fazem esse tipo de imóvel na versão cohab?
fale mais sobre você então e crie uma assinatura/usuário. Quem sabe você revela seu blog.
Excluirqual o problema de ter um cafofo? eu não tenho nenhuma vergonha nisso. moprei por 6 anos lá e valeu muito a pena, pois tinha um baixo custo de condominio e me ajudou muito no começo da vida
comercial tb tem "cafofo", ou salas comerciais em locais de baixa renda.
em 2000-2001, este tipo de imóvel, como todos os outros estavam muito mais acessíveis, hoje realmente é mais complicado comprar qualquer tipo de imóvel, pois apesar do CDI ter sido maior, a renda do trabalhador não cresceu tanto como os valores dos imóveis
só não entendi o preconceito. você é preconceituoso, né?
Entendi, tendo uma conta e um blog com um nickname criativo isso me torna menos anônimo, ok. Muito sensato, sem dúvidas!
ExcluirEntão vamos fazer assim: meu nome é Jorge Vieira dos Santos; estou no facebook Isso te ajuda?
Legal, gostei da sua história aos 16 anos saindo da "cohab-própria" para a uma carteira invejável de 6 imóveis (3 res e 3 com) em 14 anos de sucesso, rs
Então os cafofos da cohab dobraram de preço entre 2000 e 2006? Que euforia imobiliária de baixa renda foi essa na época?
E todos os negócios foram à vista, ou não lembra o que escreveu?
"Os residenciais eu comprei o primeiro em 2000 (pequeno), vendi em 2006 pelo DOBRO e comprei outro médio. Depois em 2011 eu vendi pelo dobro novamente e comprei um grande. Todas as operações À VISTA."
isso aí. Que bom que gostou!
ExcluirFiquei triste em saber que é tão preconceituoso com a Cohab. Onde você mora, no Leblon? Saiba que tem muita gente boa e trabalhadora morando na Cohab
você sofre do mesmo mal do dimarcinho e não consegue interpretar texto:
ExcluirSão 20 anos de trabalho: 1 imóvel residencial e 3 comerciais, sendo que 2 quitados e o último eu estou trabalhando para quitar no final do ano, mas pode faltar 25%. Qual o absurdo nisso, para um casal que trabalha, constroi patrimonio junto e vive com frugalidade?
Se isso é um absurdo, queria entender mais sobre a sua realidade
Prezados amigos, essa discussão deu bastante pano pra manga, então eu humildemente resolvi fazer minhas contas sobre a situação e coloquei num post para esclarecimentos, desta forma não irei continuar comentando por aqui.
ExcluirFicaria honrado com vossas visitas e comentários.
http://economicamenteincorreto.blogspot.com/2014/05/eu-e-meu-primeiro-imovel.html
Abraços,
Blog Economicamente Incorreto
http://economicamenteincorreto.blogspot.com.br
WTF is going on here? Too much noise and cheap talk on the line to risk my bucks here. Go to hell with all the bullshit. It on possibly getting a whole wealth management that wouldn't resonate with the little Marcio. Hey, Wrong Economics, what are u doing stucked with your supposed properties. Wana be a bastard landlord in the Wonderland? Got Empiricus.
ResponderExcluirO dimarcinho quer ser o novo bastter, só ele ta certo, só ele entende os próprios textos que escreve.
ResponderExcluirA questão é que o Bastter fala por experiência própria, enquanto o dimarcinho cita a experiência do Damodaran.
Amigo, não entendi ao certo seu comentário.
ExcluirPoderia ser mais específico? Aproveitando o post, poderia citar o que está de incorreto no raciocínio, por exemplo?
What? Little Marcio's getting angrier the richer he gets? Getting envious of someone elses pseudo market knowledge who sells out–of–date adages about options greeks strategies for dummies? Have courage to grow up and try to be WHO YOU REALLY ARE!
ExcluirHi, Anonymous,
Excluirit's not a bad idea, but i still need more experience to do that. Maybe in the future, maybe...
cul
Era pra desconfiar... rs
ExcluirOs "esclarecidos" que andam rondando e ciscando por aqui há algum tempo ou é o menino felipe ou o menino rodolfo. E eu pensava que o rancoroso da trupe fosse o pai mei e que os meninos é que tinham mais fairplay. Pergunta: depois que esvaziou de vez o valentim terra, porque vcs estão por aqui, rs?
Fiquem a vontade pra responder no idioma que tanto os domina... rs
Não tá atualizando no blogrool dos outros
ResponderExcluirvlw, anon, já tinha até visto.
ExcluirNa verdade, o penúltimo não atualizou.... o último atualizou... e esse não atualizou tb.... tá meio doido... se continuar direto sem atualizar eu vejo novamente o que pode ser.... já tive isso uma vez, era problema com o feed.
[]s!
Fala dimarcinho, beleza?
ResponderExcluirVim aqui propor a bandeira branca. Acabamos nos estranhando nos últimos dias, não é? Levando isso em conta, venho aqui humildemente pedir desculpas a você. Independentemente de qualquer coisa, a blogosfera tem que ser um ambiente de paz e troca de ideias.
Sou uma pessoa explosiva, essa é a minha personalidade, e muitas vezes por causa disso eu acabo me exaltando, não apenas na internet, mas também na vida real. Enfim, não precisamos ser amigos, mas ao menos colegas e nos tratarmos com respeito e dignidade.
Abraços.
Fala, IL,
Excluirtenho bandeira branca há muito, apesar de não parecer! rsrsrs. Não tenho nada pessoal contra ninguém por aqui.... tinha com um, mas ele já se foi, kkkk
De certa forma, seu discurso de hoje é muito parecido com o meu de 3 anos atrás... só buscar por aí na internet ou até aqui mesmo no blog....
Olha, eu só quero ajudar, de verdade. Então, caso minha mensagem não tenha ficado clara, eu sugiro, para você em específico, que busque estudar material FORA do toque do Bastter. Vc já foi um pouco "contaminado" pelo o que ele vende lá. Veja, eu acho bom o que ele faz até certo ponto. Mas deste ponto pra frente ele desanda muito e aí que entra o perigo.
Eu gosto de discutir sobre finanças, ações e etc, mas ultimamente não tenho consigo passar o que considero o básico para muita gente e isso, sinceramente, está me cansando um pouco.
Como disse: não é nada pessoal. Bandeira branca deste lado aqui, não se preocupe.
[]s!
Ok, fico feliz por sua recepção e agradeço as dicas. Falando sobre a questão do "preço justo" e tal, o que não entra na minha cabeça é o seguinte:
ExcluirVamos supor que o "preço justo" de uma determinada ação de uma boa empresa seja 10 reais. Atualmente, a cotação dela está em 20, que é o dobro, logo, você não compraria a mesma.
Sendo assim, você resolve esperar a correção do preço do ativo. O problema é que ela não vem. Como a empresa é boa, gradativamente, o preço da ação vai subindo e você não entra nela nunca porque o preço justo jamais será atingido.
Em uma situação dessa, o que o investidor deve fazer? Deixa de entrar na empresa, mesmo com ela apresentando bons resultados (mas fora do "preço justo") ou simplesmente ignora o preço (método Bastter) e compra todo o mês?
Quero entender isso, na sua visão, sério mesmo.
Este comentário foi removido pelo autor.
ExcluirDesgraça, tem um erro nas contas!!! rsrsrsrsrs
ExcluirVou postar novamente (postei sem revisar, rsrsrsrs)
Fala, IL,
Excluirvamos então devagar: num primeiro momento, esqueça a cotação, fundamentos e etc. Esqueça isso tudo. Vamos focar única e exclusivamente na empresa e na matemática, ok?
Ao longo de sua existência, a empresa irá pagar dividendos aos acionistas (partindo do pressuposto que é uma que pague. O que importa é o raciocínio). Fazendo uma projeção deste crescimento, é necessário corrigir a valor presente quanto vc realmente receberia em VALORES DE HOJE. Pode ser uma correção pela inflação, por exemplo.
Com isso, você consegue estimar quanto você receberia em dividendos ao longo do tempo, sem precisar vender nunca o papel.
E essa abordagem é a do verdadeiro holder. Como Buffett diz, o melhor momento para vender é nunca.
Essas estimativas são baseadas em várias coisas, mas não o foco aqui agora. A questão principal é que você foi, depois de estudar bastante a empresa, e conseguiu chegar em alguns cenários de fluxo de caixa para a mesma. Baseados neles, você soma tudo a valor presente (faz o famoso VPL = Valor Presente Líquido).
O que esta soma? Esta soma é EXATAMENTE o que você irá receber ao longo da vida, em valores de hoje. Veja bem, imagine que há um titulo que pagará por 3 anos seguidos um cupom de 100 reais/ano. A soma deles é de 300 reais. Só que sabemos que há inflação. Então, num cenário inflacionário, de uns 10%aa, por exemplo, em VALORES PRESENTES, os 100 anuais são em torno de 91, 83 e 75 para os 3 primeiros anos, respectivamente. Ou seja, pagar 300 reais por ele não é interessante, pois ele valem, a valor presente 249.
Agora, sabendo disso, vc fica desconfiado. O título então lhe é oferecido por 235. A taxa de juros livre, digamos que seja 15%.
É bom negócio comprar esse título? Aparentemente sim, pois você aplica 235 e recebe 249 (vai receber 300, mas o que interessa é o valor presente, jamais podemos esquecer do poder corrosivo da inflação).
E é aqui que entra a grande questão do valuation. Você teve lucro real comprando por 235 e recebendo 249, é bem verdade.
No entanto, a taxa de juros da época era de 15%. Se você tivesse aplicado nela por 3 anos receberia quanto? 235 x 1,15³ = 357. Mas este valor é futuro. Precisa ser corrigido a valor presente para comparar. E estamos corrigindo pela inflação, não é mesmo? Uma inflaçaõ de 10% aa, este valor atualmente seria de 357/1,1³ = 268.
Ou seja, apesar de ter havido lucro na primeira opção, o investidor teria jogado fora 268-249 = 19
(continua)
ExcluirBom, esta soma dos dividendos corrigidos a valor presente que é chamada de preço justo (ou valor). Pq é o que DE FATO você irá receber (caso não venda o papel nunca...)
Note: em nenhum momento houve prejuízo nominal. Mas houve um prejuízo no custo de oportunidade. Aí em cima mesmo expliquei como o EI tomou um "prejuízo" com imóveis. Pegando os valores numéricos q ele explicou lá no blog dele: começou com 52mil e terminou com 4x, ou seja, 208mil. Mas no CDI teria terminado com 4,7x ou seja, estaria com 244mil. Um carro popular de diferença. E note que o capital foi baixo... imagine um "erro" desses em um capital acumulado por toda uma vida? Esse carro popular vai virar um apto de diferença...
Voltando, aqui, finalmente, entra a cotação de HOJE. A cotação da compra. Por agora, esqueça a cotação do futuro, até porque, nesta abordagem, esta venda não será realizada nunca....
Repetindo: a soma dos dividendos recebedios ao longo do tempo, corrigidos pela inflação* é o que você irá receber ao ser holder de uma empresa.
Se esta soma é MENOR do que a mesma soma aplicada em algum título de renda fixa, então não faz sentido comprar o papel e sim aplicar neste papel da renda fixa.
Note, é exatamente o mesmo exemplo que dei: vc terá lucro com a empresa. Mas na renda fixa terá um lucro maior.
Do ponto de vista do pequeno investidor que é averso ao risco (ser averso ao risco = aceitar maior risco apenas em vista de maior retorno) isto não faz sentido algum. Pois você está entrando na renda variável para ganhar MENOS do que na renda fixa. Tem que ser ao contrário....
Entendido até aqui? Esqueça a cotação no futuro. Quero saber se vc entendeu até aqui esta questão dos fluxos e a correção a valor presente.
* - na verdade, corrige-se pela renda fixa, pois não é necessário fazer 2 contas como eu fiz, faz-se apenas uma.
Deixa eu ver se entendi o seu raciocínio.
ExcluirEm resumo, não vale a pena investir em ações a partir do momento em que a renda fixa pode te proporcionar um retorno maior com um risco menor ou inexistente.
É isso?
Isso, com certeza absoluta. Como eu digo por aqui, isso é bem básico. Não quero q se ofenda quando eu falo isso. Mas todo o princípio dos investimentos gira em torno disso: maior risco, apenas em vista de maior retorno. Isso se chama Aversão ao Risco.
ExcluirDá uma olhada aqui:
http://di-finance.blogspot.com.br/2013/02/alocacao-de-ativos-e-aversao-ao-risco.html
Mas, quero saber se vc entendeu todo o raciocínio acima para continuar (lembra que não falei em venda de papéis no raciocínio acima, mas na prática é bem possível q isso ocorra).
Imagine agora a seguinte situação. Um investidor está com uma grana disponível, digamos 100mil. Existem 2 negócios com opções para ele, o A e o B. Os fluxos de caixa esperados são
A
ano 0 > -100 mil (desembolso do investimento)
ano 1 > +6,0 mil
ano 2 > +6,5 mil
ano 3 > +7,0 mil
ano 4 > +130 mil
B
ano 0 > -100 mil (desembolso do investimento)
ano 1 > +35 mil
ano 2 > +35 mil
ano 3 > +35 mil
ano 4 > +35 mil
Se a taxa livre de juros é de 12%, em qual negócio o investidor deveria aplicar?
Enteder isso, na minha visão, é essencial para investir em qualquer coisa, principalmente ações. Se vc não souber responder, então vc está um pouco (para não dizer totalmente) perdido no tocante a investimentos.
Na opção A, pois na somatória dos anos o fluxo de caixa seria maior do que na opção B. Especificamente 9,5 mil.
ExcluirCorreto?
Depende do Cash Flow at Risk.
ExcluirEntão, IL,
Excluirpara o exemplo que eu dei, o A é o pior investimento. O B é o melhor, seguido da taxa livre.
Realmente, não posso mais lhe ajudar. Acho que vc precisa estudar matemática financeira básica.
Um sitezinho bom e bem completinho sobre o assunto é esse:
http://pessoal.sercomtel.com.br/matematica/financeira/curso/curso.htm
Falou num boa pra ti: vc está completamente perdido no que se refere a finanças. É como se vc estivesse tentando construir um prédio sem saber somar.
Novamente, numa boa: estude. Vc não domina nem o básico do básico do básico do assunto.
Grande abraço!
Ok, obrigado pela dica do site.
ExcluirAbraços.
Deixa ver se entendi ....
ResponderExcluirTem que tentar adivinhar o futuro pra saber se não seria melhor colocar na renda fixa?
Não é mais fácil parar de tentar adivinhar o futuro com esses cálculos e diversificar entre renda fixa e renda variável?
Novamente esse discurso de "adivinhar futuro"...
ExcluirQuando vc compra uma coisa qualquer, está tentando "adivinhar o futuro", afinal de contas, se não subir vc então não compraria, né?
Quando vc compra uma coisa qualquer, está tentando "adivinhar o futuro", afinal de contas, se não subir vc então não compraria, né?
ResponderExcluirO que isso tem haver?
Eu compro quando acho que algo tem valor presente e tenho condições de comprar.