Calculando o Valor de uma Ação – Parte 2 – Fluxo de Caixa e VPL

Dando continuidade à série de Valuation, ainda vamos ficar um pouco no básico. Quero tratar melhor os assuntos Patrimônio, Fluxo de Caixa e Valor Presente Líquido (VPL). Estes conceitos são fundamentais para entender os modelos de precificação que irei tratar mais a frente.

Uma coisa que muitos não atentam é que existe uma diferença monstra entre Patrimônio e Fluxo de Caixa.

- Patrimônio é aquilo que você tem. Ponto final. Sem complicações.

- Fluxo de Caixa é quanto de dinheiro está entrando/saindo em determinado momento no tempo. Por exemplo, um aluguel de imóvel alugado gera renda para o seu dono. Esta renda faz parte do fluxo de caixa mensal do dono.

Notem: o fluxo de caixa está atrelado ao tempo. O patrimônio não.

Pegando um imóvel alugado, pois é um ótimo exemplo, temos:

- Patrimônio – o próprio imóvel (o qual possui um valor de mercado)

- Fluxo de Caixa – aluguéis recebidos com o imóvel (ou seja, aquele valor que entra todo mês).

Caso consideremos que haja o imóvel esteja valendo R$ 200mil e o aluguel seja de R$ 1mil/mês, poderíamos escrever:

- Patrimônio – R$ 200.000

- Fluxo de Caixa – R$ 1.000 / mês ou ainda R$ 12.000 / ano (R$ 1mil/mês x 12 meses)

A forma de avaliar qualquer tipo de negócio está diretamente ligada a estes dois conceitos.

Só que não podemos nos esquecer, NUNCA, da inflação, não é verdade? Assim sendo, para prazos mais longos, deveremos sempre computar este dragão.

Como corrigir? Para cada período estudado, divide-se pela inflação.

Digamos que Ciclaninho faz um contrato de aluguel de R$ 1.000/mês durante 4 anos, sem correção.

Isto significa que ele vai embolsar R$ 48mil, correto? ERRADO! Bom, ele até vai embolsar R$ 48mil, mas estes R$ 48mil não estarão valendo o mesmo que R$ 48mil hoje. Complicado?

Não podemos esquecer que o valor do dinheiro varia no tempo.

Se a inflação, por exemplo, for de 5% ao ano, então é fato que o valor presente (ou seja, real) que ele irá ganhar será:

Ano	Fluxo de Caixa	Inflação	Fator de Correção*	Fluxo de Caixa a Valor Presente (VPL)
1	12.000,00	0,05	0,95238	11.428,57
2	12.000,00	0,05	0,90703	10.884,35
3	12.000,00	0,05	0,86384	10.366,05
4	12.000,00	0,05	0,82270	9.872,43
			Total	42.551,41

*Fator de Correção = (Fluxo de Caixa no ano k)/(1+inflação)^k

Note que em valores de dinheiro hoje, ou seja, o Valor Presente Líquido desses aluguéis tem o valor de R$ 42.551,41 e não R$ 48.000,00. Uma diferença de 11%.

Vamos agora ao exemplo completo. Digamos que o imóvel, que comprado hoje por R$ 200mil, valorize a uma taxa de 10%aa nesses 4 anos. Qual seria o VPL deste negócio?

Ano	Fluxo de Caixa	Inflação	Fator de Correção	Fluxo de Caixa a Valor Presente (VPL)
0	-200.000,00	0,05	1,00000	-200.000,00
1	12.000,00	0,05	0,95238	11.428,57
2	12.000,00	0,05	0,90703	10.884,35
3	12.000,00	0,05	0,86384	10.366,05
4	304.820,00*	0,05	0,82270	250.776,17
			Total	83.455,14

*200.000*(1+10%)^4 + 12.000

Isto mostra que nosso investidor teria tido um lucro REAL, ou seja, em valores de dinheiro HOJE de R$ 83.455,14 com esta “operação”.

Aqui, um conceito importantíssimo: um VPL positivo, sempre indica um bom negócio. VPL’s negativos devem ser descartados, pois significam prejuízo. Um VPL exatamente igual à zero é meio que indiferente, mas deve ser analisado. Quanto maior o VPL, mais interessante é o negócio.

Outro detalhe importante a se notar é que, como o lucro foi pouco mais de R$ 83mil em valores de hoje, significa dizer que mesmo que o imóvel estivesse hoje custando R$ 283mil, o negócio ainda seria lucrativo. Mas teria rentabilidade próxima à zero.

Uma coisa é ser lucrativo. Outra coisa é ter boa rentabilidade. Olhando para o exemplo, poderíamos dizer que o lucro foi de R$ 83.455,14 em cima de um capital inicial de R$ 200.000. Isto daria uma rentabilidade de 41,73%, que anualizados para os 4 anos, seria equivalente a 9,11%aa. Esta rentabilidade é real. Na verdade, um cálculo mais correto é utilizando a TIR (Taxa Interna de Retorno), que daria o valor de 9,77%. Considerando a inflação do período, seria equivalente a um investimento de retorno nominal de 15,26%aa.

Acontece que a coluna inflação normalmente não é utilizada desta maneira na análise de negócios. O que se costuma utilizar é a Taxa de Desconto. No exemplo acima, descontei o fluxo de caixa pela inflação.

Agora, digamos que eu utilize uma taxa de desconto de 16%, ou seja, uma taxa maior do que a rentabilidade nominal. Será que o VPL ainda será positivo?

Ano	Fluxo de Caixa	Taxa de Desconto	Fator de Correção	Fluxo de Caixa a Valor Presente (VPL)
0	-200.000,00	0,16	1,00000	-200.000,00
1	12.000,00	0,16	0,86207	10.344,83
2	12.000,00	0,16	0,74316	8.917,95
3	12.000,00	0,16	0,64066	7.687,89
4	304.820,00	0,16	0,55229	168.349,37
			Total	-4.699,95

Opa! O VPL agora ficou negativo. Nada mais natural, pois como a taxa de desconto é maior, os valores corrigido a valores presentes serão menores. Assim, quanto maior a taxa de desconto, menor o VPL.

Comparar as taxas de desconto também é de suma importância, mas isso já fica mais pra frente. E também falarei sobre a TIR, que comentei no texto.

Abraços a todos!