Imóveis: Comprar, Alugar, Investir

Fala, galera! Hoje venho com um estudo sobre imóveis.

Existe uma eterna discussão entre investidores sobre comprar ou não um apartamento, seja financiado, seja não. O caso do aluguel seria melhor, pois a diferença do dinheiro que sobraria para comprar seria utilizada para investir, a um custo de oportunidade maior que a valorização do imóvel.

Afinal de contas, quando é que vale comprar ou alugar? Vocês verão que não é uma conta tão simples.

OBS.: Este estudo vale para quem não tem como morar sem pagar nada. Ou o cara compra, ou ele aluga. Não existe a opção “morar com mamãe”.

Vejamos uma simulação que eu fiz. Digamos que nosso investidor queira comprar um apartamento de R$ 400mil. Ele possui 40% do capital para dar de entrada, ou seja, R$ 160mil.

Aqui é que vêm as duas diferenças entre comprar ou alugar:

1) Compra: o dinheiro será usado para pagar as prestações do imóvel. Se sobrar alguma coisa, o dinheiro é investido, a um custo de oportunidade do investidor.

2) Aluguel: quando se aluga, o fluxo de caixa é parecido, no entanto, sobra mais dinheiro para investir, pois a prestação é maior. Também não podemos esquecer dois detalhes importantes: em primeiro lugar, o investidor não se descapitalizaria, iria aplicar os R$ 160mil logo de cara. Em segundo, não podemos esquecer que os aluguéis, em sua grande maioria, são corrigidos pela inflação dos imóveis (IGP-M).

Também vamos imaginar uma coisa: apesar do sufoco de pagar as prestações inicialmente, é natural que o salário do investidor aumente ao longo do tempo, assim ele teria mais dinheiro para investir. Importante também notar que, caso o salário aumente muito mais devagar que a inflação, em algum momento ele poderia não conseguir pagar o aluguel, não é verdade?

Bom, considerando um financiamento pelo sistema PRICE (que facilita as contas) tomei as seguintes premissas iniciais:

Imóvel
Nominal	400.000,00
Entrada	160.000,00
Aluguel (0,4%)	1.600,00
Prestação	2.070,00
Inflação	9,0%
Aumento Salário	7,0%
Salário	5.200,00
%Disponível	40%
Salário Disponível	2.080,00
Custo de Oportunidade	12,0%

Para este caso em específico, teríamos o seguinte resultado final:

Compra
Imóvel	2.241.764,31
Investimentos	1.093.900,36
Total	3.335.664,67
TIR	9,19%
Aluguel
Imóvel	0,00
Investimentos	1.840.285,24
Total	1.840.285,24
TIR	6,50%
Decisão	Comprar

 Mas e se a inflação fosse menor? E se o custo de oportunidade fosse maior? E se isso, e se aquilo?

Esta foi a motivação do meu estudo. E assim o fiz. Para estas variáveis em específico, resolvi fazer o seguinte: congeladas todas as outras variáveis, como seria o comportamento variando 3 casos: inflação, custo de oportunidade e aumento de salário.

Os resultados seguem nos gráficos abaixo.

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Bom, pelos gráficos, ficou bem claro que inflação e custo de oportunidades fazem muita diferença, enquanto que o aumento de salário não faz nenhuma. Assim, resolvi fazer um estudo comparando ambas as primeiras ao mesmo tempo. A ideia é sempre verificar em qual caso o patrimônio final seria maior. O resultado segue na figura abaixo:

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Vejamos que a decisão entre comprar ou alugar ser mais vantajosa depende fortemente das variáveis inflação e custo de oportunidade. A área em laranja representaria uma realidade mais ou menos ajustada para o Brasil hoje.

Uma coisa fica bem clara no gráfico: em ambientes inflacionários, o investidor precisaria obter uma rentabilidade bastante alta para conseguir viver de aluguel e ainda assim valer a pena. Leia-se ambientes inflacionários como IGP-M acima de 5%. E isto, de certa forma, explica o porquê de investir em imóveis ser algo tão enraizado na cultura brasileira, pois a mesma sempre viveu ambientes de alta inflação.

Mais: em muitos países de primeiro mundo, onde a inflação é bastante baixa, os imóveis se valorizam pouco no longo prazo e acaba sendo mais interessante viver de aluguel.

Em termos mais práticos, peguei os dados ali e joguei em um gráfico auto-explicativo, a seguir:

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Outra opção interessante na compra é que em caso de surto inflacionário, que é um risco que pode sempre ocorrer, o comprador estaria mais tranquilo.

No entanto, o contrário também é verdade: um ambiente de estagnação e baixíssima inflação seria muito mais favorável àquele que optou pelo aluguel.

Assim, minha conclusão de que comprar ou alugar é: depende! Em países como o Brasil, onde ainda temos altos níveis de inflação, parece que comprar ainda está valendo a pena, pois ainda temos níveis de inflação altos e, sinceramente, não acredito que vá chegar aos níveis dos países desenvolvidos (na casa dos 2%) neeeeem tão cedo.

Gostou do estudo? Fique a vontade para comentar!

Abraços a todos!