João quer comprar um imóvel no Rio de Janeiro

João se formou em Engenharia Mecânica em 2007. Morando com os pais, começou a receber um salário de R$ 4.200, mas que após o Imposto de Renda, INSS e outros descontos lhe sobravam apenas R$ 3.000.

Começando sua vida, resolveu buscar algum imóvel para morar. Independência era o que passava em sua cabeça. Os imóveis de um quarto da Zona Sul do Rio de Janeiro (Botafogo, Humaitá, Flameno, Laranjeiras, Catete), onde se encontrava nesta época boa parte da classe média estavam em torno de R$ 200-250mil.

Apesar de ser um ano em queda na taxa de juros (2007 começou com a SELIC a 13,25% e terminou em 11%), nosso amigo viu que o financiamento ficaria pesado:

Sistema Price
Financiamento	R$ 200.000,00
Prazo (meses)	240
Juros (aa)	13,00%
Juros (am)	1,0237%
Fator K	0,0112096
Prestação	R$ 2.241,93
SAC
Financiamento	R$ 200.000,00
Prazo (meses)	240
Juros (am)	1,0237%
Amortização	R$ 833,33
Prestação Inicial	R$ 2.880,70
Prestação Final	R$ 841,86

Pelo sistema PRICE, a prestação iria tomar 75% do salário líquido dele. Resolveu desistir, juntar o FGTS e uma grana boa. Pelo SAC ele mal conseguiria começar a pagar.

“Estou começando a carreira, é melhor eu juntar uma boa grana antes”, pensou João.

Morando com os pais, começou a guardar 40% do salário líquido. O resto utilizava para sair, comprar coisas pessoais, namoradas, ajudar nas contas de casa, etc.

Por ser muito conservador, resolveu investir apenas em fundos que lhe pagavam líquidos o CDI, já descontadas as taxas de administração. Nosso amigo era muito esperto!

Os anos foram passando e, com o mercado de engenharia aquecido, ele conseguiu que seu salário aumentasse bem mais que a inflação: em torno de 15%aa líquido.

Ano	Salário
2007	3.000,00
2008	3.450,00
2009	3.967,50
2010	4.562,63
2011	5.247,02
2012	6.034,07

Hoje, ganha em torno de R$ 6mil reais líquidos (algo em torno de R$ 8mil bruto). Ou seja, nosso amigo faz parte de seletos 2,5% da população brasileira, que ganham entre 10 e 20 salários mínimos.

Fazendo parte de uma elite tão especial, resolve buscar novamente seu apartamento. Além do dinheiro que guardou, também pode utilizar o FGTS.

Em valores aproximados, ele teria hoje:

FGTS – R$ 28.400
Renda Fixa – R$ 89.500 (bruto!)

Bom, ele volta a buscar aquele AP na Zona Sul. Só que agora, eles valem o TRIPLO do preço. O salário dobrou, mas o valor dos apartamentos triplicou. Aquele AP de R$ 200mil, hoje está valendo R$ 600mil.

Como líquido para dar de entrada ele teria em torno R$ 105mil, a dívida seria de R$ 495mil. Foi ao banco ver o financiamento e ficou assim:

Sistema Price
Financiamento	R$ 495.000,00
Prazo (meses)	240
Juros (aa)	9,00%
Juros (am)	0,7207%
Fator K	0,0087726
Prestação	R$ 4.342,45
SAC
Financiamento	R$ 495.000,00
Prazo (meses)	240
Juros (am)	0,7207%
Amortização	R$ 2.062,50
Prestação Inicial	R$ 5.630,13
Prestação Final	R$ 2.077,37

Veja que absurdo. Em 2007, sem dar entrada alguma, ele conseguiria financiar comprometendo 75% de seu salário. Hoje, dando uma entrada de 17%, a prestação iria comprometer 72% do salário!!!

João desiste de ir para Zona Sul. Vai buscar na Tijuca, pois muitas pessoas estão saindo da Zona Sul e buscando a Tijuca, pois os preços da Z. Sul ficaram, por assim dizer, complicados, como mostrado acima.

Na Tijuca encontrou apartamentos semelhantes e em boas localizações por preços próximos a R$ 350mil. Assim, as condições de financiamento seriam:

Sistema Price
Financiamento	R$ 245.000,00
Prazo (meses)	240
Juros (aa)	9,00%
Juros (am)	0,7207%
Fator K	0,0087726
Prestação	R$ 2.149,29
SAC
Financiamento	R$ 245.000,00
Prazo (meses)	240
Juros (am)	0,7207%
Amortização	R$ 1.020,83
Prestação Inicial	R$ 2.786,63
Prestação Final	R$ 1.028,19

Como atualmente João estava juntando R$ 2.400, resolveu comprar o imóvel.

Possui agora uma dívida de 40% do salário apenas com a prestação do imóvel, que irá pagar por 20 anos. Morando agora sozinho, suas despesas serão muito maiores, pois terá que arcar com água, luz, condomínio, TV a cabo, compras, etc, etc.

Qual a conclusão?

A não ser que João consiga uma excelente promoção no emprego, dando um boost no salário, ele ficará por uns bons 5-10 anos preso ao apartamento.

Quando será que ele vai poder começar a juntar dinheiro para sua aposentadoria?

Talvez se ele não tivesse no meio do boom imobiliário, estaria em condições bem melhores, não acham?

Esta é uma pequena historinha que inventei agora. Mas mostra a realidade absurda do Rio de Janeiro. Não esqueça que João faz parte de 2,5% da população brasileira.

Sério: mercado imobiliário daqui está me assustando cada dia mais, vide a reportagem que coloquei na última Rapidinha.

Falam de bolha imobiliária no Brasil. Sinceramente, creio que não. Agora, aqui no Rio de Janeiro está, no mínimo, esquisito. Gostaria de ver dados daqui apenas.

O que você acha do assunto?

Abraços a todos!

OBS1.: os juros do financiamento foram sempre um pouco superiores à SELIC, pois é o comprador realmente acaba pagando no banco.

OBS2.: os valores dos imóveis foram retirados da média central, baseado em dados do Zap Imóveis