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segunda-feira, 29 de outubro de 2012

Imóveis: Comprar, Alugar, Investir


Fala, galera! Hoje venho com um estudo sobre imóveis.
Existe uma eterna discussão entre investidores sobre comprar ou não um apartamento, seja financiado, seja não. O caso do aluguel seria melhor, pois a diferença do dinheiro que sobraria para comprar seria utilizada para investir, a um custo de oportunidade maior que a valorização do imóvel.
Afinal de contas, quando é que vale comprar ou alugar? Vocês verão que não é uma conta tão simples.
OBS.: Este estudo vale para quem não tem como morar sem pagar nada. Ou o cara compra, ou ele aluga. Não existe a opção “morar com mamãe”.
Vejamos uma simulação que eu fiz. Digamos que nosso investidor queira comprar um apartamento de R$ 400mil. Ele possui 40% do capital para dar de entrada, ou seja, R$ 160mil.
Aqui é que vêm as duas diferenças entre comprar ou alugar:
1) Compra: o dinheiro será usado para pagar as prestações do imóvel. Se sobrar alguma coisa, o dinheiro é investido, a um custo de oportunidade do investidor.
2) Aluguel: quando se aluga, o fluxo de caixa é parecido, no entanto, sobra mais dinheiro para investir, pois a prestação é maior. Também não podemos esquecer dois detalhes importantes: em primeiro lugar, o investidor não se descapitalizaria, iria aplicar os R$ 160mil logo de cara. Em segundo, não podemos esquecer que os aluguéis, em sua grande maioria, são corrigidos pela inflação dos imóveis (IGP-M).
Também vamos imaginar uma coisa: apesar do sufoco de pagar as prestações inicialmente, é natural que o salário do investidor aumente ao longo do tempo, assim ele teria mais dinheiro para investir. Importante também notar que, caso o salário aumente muito mais devagar que a inflação, em algum momento ele poderia não conseguir pagar o aluguel, não é verdade?
Bom, considerando um financiamento pelo sistema PRICE (que facilita as contas) tomei as seguintes premissas iniciais:
Imóvel
Nominal
400.000,00
Entrada
160.000,00
Aluguel (0,4%)
1.600,00
Prestação
2.070,00
Inflação
9,0%
Aumento Salário
7,0%
Salário
5.200,00
%Disponível
40%
Salário Disponível
2.080,00
Custo de Oportunidade
12,0%
Para este caso em específico, teríamos o seguinte resultado final:
Compra
Imóvel
2.241.764,31
Investimentos
1.093.900,36
Total
3.335.664,67
TIR
9,19%
Aluguel
Imóvel
0,00
Investimentos
1.840.285,24
Total
1.840.285,24
TIR
6,50%
Decisão
Comprar
 Mas e se a inflação fosse menor? E se o custo de oportunidade fosse maior? E se isso, e se aquilo?
Esta foi a motivação do meu estudo. E assim o fiz. Para estas variáveis em específico, resolvi fazer o seguinte: congeladas todas as outras variáveis, como seria o comportamento variando 3 casos: inflação, custo de oportunidade e aumento de salário.
Os resultados seguem nos gráficos abaixo.
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Bom, pelos gráficos, ficou bem claro que inflação e custo de oportunidades fazem muita diferença, enquanto que o aumento de salário não faz nenhuma. Assim, resolvi fazer um estudo comparando ambas as primeiras ao mesmo tempo. A ideia é sempre verificar em qual caso o patrimônio final seria maior. O resultado segue na figura abaixo:
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Vejamos que a decisão entre comprar ou alugar ser mais vantajosa depende fortemente das variáveis inflação e custo de oportunidade. A área em laranja representaria uma realidade mais ou menos ajustada para o Brasil hoje.
Uma coisa fica bem clara no gráfico: em ambientes inflacionários, o investidor precisaria obter uma rentabilidade bastante alta para conseguir viver de aluguel e ainda assim valer a pena. Leia-se ambientes inflacionários como IGP-M acima de 5%. E isto, de certa forma, explica o porquê de investir em imóveis ser algo tão enraizado na cultura brasileira, pois a mesma sempre viveu ambientes de alta inflação.
Mais: em muitos países de primeiro mundo, onde a inflação é bastante baixa, os imóveis se valorizam pouco no longo prazo e acaba sendo mais interessante viver de aluguel.
Em termos mais práticos, peguei os dados ali e joguei em um gráfico auto-explicativo, a seguir:
Clique para aumentar
Outra opção interessante na compra é que em caso de surto inflacionário, que é um risco que pode sempre ocorrer, o comprador estaria mais tranquilo.
No entanto, o contrário também é verdade: um ambiente de estagnação e baixíssima inflação seria muito mais favorável àquele que optou pelo aluguel.
Assim, minha conclusão de que comprar ou alugar é: depende! Em países como o Brasil, onde ainda temos altos níveis de inflação, parece que comprar ainda está valendo a pena, pois ainda temos níveis de inflação altos e, sinceramente, não acredito que vá chegar aos níveis dos países desenvolvidos (na casa dos 2%) neeeeem tão cedo.
Gostou do estudo? Fique a vontade para comentar!
Abraços a todos!


41 comentários:

  1. Muito interessante o estudo. Infelizmente o caso me parece ainda mais complexo (e olha que você levou várias variáveis em conta)... Há uma suposta bolha imobiliária que complica ainda mais a análise. Mas a impressão que tenho é exatamente esta : em situações de inflação baixa, alugar parece melhor que comprar. Abraços e parabens pelo ótimo post!

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    1. Olá, Dúca7!

      Meu estudo é algo generalizado. E leva em consideração algumas médias.

      Acredito que comprar imóveis sobrevalorizados seria o equivalente a trabalhar com uma inflação mais baixa para o longo prazo, ou seja, seria mais interessante alugar mesmo.

      Abraços!

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  2. dimarcinho, estudo legal para quem está planejando comprar/alugar, mas esqueceu de adicionar o item FGTS, para quem tem é algo a ser relevado, afinal é uma grana parada com baixo rendimento, então é melhor empacar em um imovel proprio.
    Alias, foi o que eu fiz quando comprei meu apt, dei uma entrada pequena, financiei o resto e em 3 anos quitei com o FGTS, fiquei sem divida de financiamento e sem aluguel :)
    bjs

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    1. Para o cálculo do FGTS é só adaptar o raciocínio: ele é um dinheiro q fica parado e só rende 3%aa (ou é 50% da Poupança? já nem lembro). É como se tivesse este custo de oportunidade, ou seja, cairia no caso de comprar. =]

      Usar o FGTS é SEMPRE vantajoso pra comprar imóveis! hehehe

      bjão!

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    2. Aliás, qual o valor limite (do apto que está sendo adquirido) para que se possa usar o FGTS? Sei que aptos de preço alto não são contemplados por esta facilidade do FGTS...

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    3. Sem dúvida... eu estou fazendo isso pra amortizar minha dívida com apt.

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    4. Até 500mil do valor do imóvel.

      Se um imóvel custa 501mil e vc tem 499mil, não poderia utilizar o FGTS

      Que bizarro, não?

      Acho que estavam estudando para aumentar para R$ 750mil, mas não sei em que pé isso tá.

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    5. Vc tinha quanto no FGTS? Muito, suponho!

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  3. Estou comprando um imóvel por 135 mil, dei 13 mil de entrada e vou financiar o restante em 240 meses a primeira parcela vai ficar 1330 indo decrescendo terminado em 550 reais. Já anunciei e achei aluguel no valor de 1280 reais, creio que foi um excelente negócio, abraços.

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    1. Nesse caso não há dúvidas de que foi um bom negócio.
      Em que cidade foi isso?

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    2. Pelas contas que fiz aqui, vc conseguiu um CET de 8,5%, não é verdade?

      Imóveis pequenos tendem a dar uma rentabilidade maior com aluguéis do que os maiores. Só que esse aí vc tá conseguindo uma rentabilidade excelente!!!

      1280/135000 = 0,95%am

      Essa taxa é maior do que a taxa de juros (8,5%aa dão 0,68%am)

      Se conseguir alugar neste valor mesmo, com ctz absoluta será um excelente negócio.

      Grande abraço!

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    3. Acredito pelo fato de está sendo financiado e o valor final, após 20 anos, que pagarei será em torno de 210 mil a taxa de rendimento deva ficar menor. Mas tb deve se levar em consideração que meus 122 mi reais (que nao usei para pagar a vista) estarão rendendo em outras aplicações tambem, enfim, tem mais variáveis a se levar em consideração aí.


      O imovel é uma casa de 3 qts em Brasília em condomínio fechado a 10 km do congresso nacional. Para pode comprar tinha q está cadastrado em lista governamental e cumprir certos requisitos http://www.jardinsmangueiral.com.br/casa3quartos.html

      Mudando um pouco de assunto, espero depois de concluído esse negócio (aluguel de fato da unidade) entrar na área de leilões judiciais, já procurei e achei bastante pechinchas por aqui, abraço.

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    4. Olá, dskol!

      As simulações que eu fiz já incluem essa possibilidade de pegar o dinheiro da compra e aplicar.

      Este pensamento de "vou pagar 210mil" é totalmente incoerente. O valor do dinheiro varia no tempo, então, o cálculo correto é fazer o VPL, que foi exatamente o cálculo que fiz neste artigo.

      OBS.: 3 quartos por este valor está de GRAÇA.

      Grande abraço!

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    5. Amigo, esse seu "negócio da China" está sendo alvo de investigação pelo GDF...

      http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/cidades/2011/10/01/interna_cidadesdf,272199/gdf-pede-investigacao-sobre-a-locacao-de-imoveis-no-jardins-mangueiral.shtml

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    6. Dimarcinho, valeu pelas explicações, ficaram muito boas suas Tabelas, forte abraço.

      Cidadão Mediano, nao disse que é negócio da china, muito menos me gabei de algo , encaro apenas como mais um negocio que estou investindo (pode dar muito certo, certo, médio...), essa matéria é puro sensacionalismo, nao é proibido alugar,até pq ninguem está ganhando nada do governo, no meu contrato com a Construtora nao existe essa restrição **existe restrição pra a VENDA no período de 10 anos**, o que investigaram em 2011 é se alguém burlou o processo de habilitação para a compra (Ex: pagando propina para alguem do governo pra entrar na lista, o que nao é meu caso, abss.

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    7. Amigo, vai me desculpar, mas vc ganhou sim: subsídio do governo pela área ser de destinação social, voltada para famílias que já moram no DF e não possuem imóvel próprio (condicionalidades do Programa). Vc comprou mais barato do que se aquelas habitações fossem oferecidas normalmente no mercado, pois é localizado numa região nobre de Brasília, cidade amplamente conhecida por ter um dos m2 mais caros do país. Tanto é assim que vc próprio se gab..., ops, alega que conseguiu um valor de aluguel de quase 1% a.m. do valor do imóvel, totalmente irreal no atual cenário imobiliário do DF (e do Brasil), cuja uma kitinete no Plano Piloto remunera o seu dono com menos da metade desse percentual.

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  4. Muito legal. Parabéns pelo estudo.

    Apenas uma dúvida. Não sei se passou batido na leitura que fiz. Nos três gráficos (inflação x patrimônio, custo de oportunidade x patrimônio e variação do salário x patrimônio), em qual valor foi fixado as outras variáveis? Por exemplo, no primeiro de inflação x patrimônio, qual o valor de custo de oportunidade e salário foi utilizado?

    Que tal um estudo do tipo no sistema SAC? Não sei como fazer as contas, mas é possível usar o simulador da caixa pra isso.

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    1. Fala, AP2038!

      Tu passou batido! rsrs

      Eu mantive as variáveis iniciais e só alterei uma delas em cada caso. Assim sendo, para inflação x patrimônio foi utilizado 12% do custo de oportunidade, por exemplo.

      A questão sobre SAC/PRICE não faz tanta diferença em termos financeiros, pois eles são apenas sistemas de amortização. Pra falar a verdade, pelo PRICE paga-se um pouquinho a mais de juros, mas a diferença é bem pouca.

      Faz muito sentido: o dinheiro que vc paga hoje tem muito mais valor que o dinheiro de amanhã. E pelo SAC, a prestação inicial costuma ser BEM maior do que pelo PRICE.

      Olhando por este lado, creio que as conclusões serão as mesmas.

      Além disso, o SAC é bem mais chato de fazer as contas, pois precisa abrir o fluxo de caixa inteiro, enqto que no PRICE dá pra fazer uma boa aproximação... rsrsrs

      []s!

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  5. Parabéns pela iniciativa. Belo estudo!

    Sugiro corrigir a frase ali onde vc escreve "Numa conta rápida, para valer morar de aluguel, o investidor deveria ter uma rentabilidade de, aproximadamente, pouco mais do que o DOBRO da inflação.".

    Como vc mesmo postou no gráfico, não é bem exatamente isso que a equação linear revela: a rentabilidade deveria ser 1,4 x inflação + 3 (em valores aproximados)

    A rentabilidade deveria ser "pouco mais que o dobro" SOMENTE em casos de inflação baixa, porém isso já não é verdade quando a inflação é alta; nesse caso de inflação alta, a rentabilidade pode ser menos que o dobro da inflação

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    1. Oi, Hugo!

      Obrigado pela contribuição!

      A ideia era fazer uma conta rápida mesmo. Mas como eu havia escrito esta frase antes de ter a ideia de fazer o gráfico, acho que não é mais necessária. Vou retirar e deixar só o gráfico.

      Grande abraço!

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  6. Os preços dos imóveis começaram a cair, felizmente.
    Até os mentirosos dos secovis da vida já estão admitindo estabilidade de preços.
    Se esses especuladores já estão admitindo isso, a casa caiu.
    Não ve quem não quer.

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    1. Olá, justiceiro,

      se você acredita numa bolha, então quer dizer que a média de crescimento para os próximos anos será bem baixa. Assim, o ideal seria alugar.

      Mas o Brasil historicamente possui um índice de inflação de imóveis bem alto; não contaria tanto com isso...

      []s!

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    2. Dimarcinho, pelo que pude observar do histórico de preços de imóveis, houve descolamento dos preços com os índices oficiais entre os anos de 2002-2004.
      Estou tentando coletar mais dados sobre isso.
      Mas, historicamente falando, os preços aumentaram de acordo com a inflação até aproximadamente a data que mencionei.
      E, descolamento sem fundamento material, dura em média 15 anos.
      Abçs

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    3. Entendo o que você quis dizer.

      Mas eles podem simplesmente recuar ou crescer lentamente;

      Explico: considere uma inflação de 10%aa para os imóveis no longo prazo; em 10 anos um imóvel de 100mil estaria valendo 260mil.

      Mas se este mesmo imóvel valia 100mil e em 3 anos de boom dobrou de preço e foi pra 200mil, isto significaria que ele iria levar 7 anos para chegar em 260mil. Neste período, a inflação seria de 3,82%...

      Grande abraço!

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    4. Justiceiro, em 2012, já tinha visão da bolha que estouro com o anúncio que a Caixa está sem poupança, e irá financiar apenas 50%, fazendo automaticamente que os preços caiam de imediato, se quiser ter liquidez, senão quiser vender, aumenta o estoque de imóveis pra alugar, tendendo o aluguel pra baixo, mesmo com inflação de 2 dígitos.

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  7. Excelente estudo, eu tive vontade de fazer algo semelhante mas a preguiça não deixou, rsrs!

    Cada dia mais me dou conta que não há resposta definitiva para essa questão, são tantas variáveis que chega a travar os pensamentos. Eu mesmo estou nesse dilema, tenho meu imóvel, mas quero me mudar para um local mais tranquilo. Ainda não sei o que vou fazer...

    Abraço!

    Corey

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    1. Olá, Corey!

      São muitas variáveis mesmo, mas a conclusão que é interessante: em ambientes inflacionários é mais interessante comprar. Em ambientes de baixa inflação, o ideal é alugar.

      Grande abraço!

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  8. Faltou só aquele detalhe. A Planilha! Será que vc consegue me mandar por email helisonmedina@hotmail.com

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    1. Helison,

      a planilha provavelmente não vai adicionar nada a ninguém, pois está feita com macros... acho que pouca gente iria entender...

      Mas se você quiser, posso enviar assim mesmo...

      []s!

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    2. Não tem formulas pelo excel? Mesmo assim me mande, por favor, vou tentar extrair algo dela. Muito obrigado.

      Excelente artigo. Parabéns.

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  9. O que acha da opção de ficar um tempo pagando aluguel para juntar dinheiro para dar entrada maior e pagar menos juros de financiamento?

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    Respostas
    1. Olá, anônimo,

      foi exatamente o que fiz no estudo acima.

      []s!

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