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quinta-feira, 4 de outubro de 2012

João quer comprar um imóvel no Rio de Janeiro


João se formou em Engenharia Mecânica em 2007. Morando com os pais, começou a receber um salário de R$ 4.200, mas que após o Imposto de Renda, INSS e outros descontos lhe sobravam apenas R$ 3.000.
Começando sua vida, resolveu buscar algum imóvel para morar. Independência era o que passava em sua cabeça. Os imóveis de um quarto da Zona Sul do Rio de Janeiro (Botafogo, Humaitá, Flameno, Laranjeiras, Catete), onde se encontrava nesta época boa parte da classe média estavam em torno de R$ 200-250mil.
Apesar de ser um ano em queda na taxa de juros (2007 começou com a SELIC a 13,25% e terminou em 11%), nosso amigo viu que o financiamento ficaria pesado:
Sistema Price
Financiamento
R$ 200.000,00
Prazo (meses)
240
Juros (aa)
13,00%
Juros (am)
1,0237%


Fator K
0,0112096


Prestação
R$ 2.241,93
SAC
Financiamento
R$ 200.000,00
Prazo (meses)
240
Juros (am)
1,0237%


Amortização
R$ 833,33


Prestação Inicial
R$ 2.880,70
Prestação Final
R$ 841,86
Pelo sistema PRICE, a prestação iria tomar 75% do salário líquido dele. Resolveu desistir, juntar o FGTS e uma grana boa. Pelo SAC ele mal conseguiria começar a pagar.
“Estou começando a carreira, é melhor eu juntar uma boa grana antes”, pensou João.
Morando com os pais, começou a guardar 40% do salário líquido. O resto utilizava para sair, comprar coisas pessoais, namoradas, ajudar nas contas de casa, etc.
Por ser muito conservador, resolveu investir apenas em fundos que lhe pagavam líquidos o CDI, já descontadas as taxas de administração. Nosso amigo era muito esperto!
Os anos foram passando e, com o mercado de engenharia aquecido, ele conseguiu que seu salário aumentasse bem mais que a inflação: em torno de 15%aa líquido.
Ano
Salário
2007
3.000,00
2008
3.450,00
2009
3.967,50
2010
4.562,63
2011
5.247,02
2012
6.034,07
Hoje, ganha em torno de R$ 6mil reais líquidos (algo em torno de R$ 8mil bruto). Ou seja, nosso amigo faz parte de seletos 2,5% da população brasileira, que ganham entre 10 e 20 salários mínimos.
Fazendo parte de uma elite tão especial, resolve buscar novamente seu apartamento. Além do dinheiro que guardou, também pode utilizar o FGTS.
Em valores aproximados, ele teria hoje:
FGTS – R$ 28.400
Renda Fixa – R$ 89.500 (bruto!)
Bom, ele volta a buscar aquele AP na Zona Sul. Só que agora, eles valem o TRIPLO do preço. O salário dobrou, mas o valor dos apartamentos triplicou. Aquele AP de R$ 200mil, hoje está valendo R$ 600mil.
Como líquido para dar de entrada ele teria em torno R$ 105mil, a dívida seria de R$ 495mil. Foi ao banco ver o financiamento e ficou assim:
Sistema Price
Financiamento
R$ 495.000,00
Prazo (meses)
240
Juros (aa)
9,00%
Juros (am)
0,7207%


Fator K
0,0087726


Prestação
R$ 4.342,45
SAC
Financiamento
R$ 495.000,00
Prazo (meses)
240
Juros (am)
0,7207%


Amortização
R$ 2.062,50


Prestação Inicial
R$ 5.630,13
Prestação Final
R$ 2.077,37
Veja que absurdo. Em 2007, sem dar entrada alguma, ele conseguiria financiar comprometendo 75% de seu salário. Hoje, dando uma entrada de 17%, a prestação iria comprometer 72% do salário!!!
João desiste de ir para Zona Sul. Vai buscar na Tijuca, pois muitas pessoas estão saindo da Zona Sul e buscando a Tijuca, pois os preços da Z. Sul ficaram, por assim dizer, complicados, como mostrado acima.
Na Tijuca encontrou apartamentos semelhantes e em boas localizações por preços próximos a R$ 350mil. Assim, as condições de financiamento seriam:
Sistema Price
Financiamento
R$ 245.000,00
Prazo (meses)
240
Juros (aa)
9,00%
Juros (am)
0,7207%


Fator K
0,0087726


Prestação
R$ 2.149,29
SAC
Financiamento
R$ 245.000,00
Prazo (meses)
240
Juros (am)
0,7207%


Amortização
R$ 1.020,83


Prestação Inicial
R$ 2.786,63
Prestação Final
R$ 1.028,19
Como atualmente João estava juntando R$ 2.400, resolveu comprar o imóvel.
Possui agora uma dívida de 40% do salário apenas com a prestação do imóvel, que irá pagar por 20 anos. Morando agora sozinho, suas despesas serão muito maiores, pois terá que arcar com água, luz, condomínio, TV a cabo, compras, etc, etc.
Qual a conclusão?
A não ser que João consiga uma excelente promoção no emprego, dando um boost no salário, ele ficará por uns bons 5-10 anos preso ao apartamento.
Quando será que ele vai poder começar a juntar dinheiro para sua aposentadoria?
Talvez se ele não tivesse no meio do boom imobiliário, estaria em condições bem melhores, não acham?
Esta é uma pequena historinha que inventei agora. Mas mostra a realidade absurda do Rio de Janeiro. Não esqueça que João faz parte de 2,5% da população brasileira.
Sério: mercado imobiliário daqui está me assustando cada dia mais, vide a reportagem que coloquei na última Rapidinha.
Falam de bolha imobiliária no Brasil. Sinceramente, creio que não. Agora, aqui no Rio de Janeiro está, no mínimo, esquisito. Gostaria de ver dados daqui apenas.
O que você acha do assunto?
Abraços a todos!
OBS1.: os juros do financiamento foram sempre um pouco superiores à SELIC, pois é o comprador realmente acaba pagando no banco.
OBS2.: os valores dos imóveis foram retirados da média central, baseado em dados do Zap Imóveis

30 comentários:

  1. Olá Di-Finance! Muito legal seu exemplo.

    Eu pessoalmente não entendo muito bem porque há pessoas tão afobadas para comprar uma casa..acho muito mais em conta gastar por exemplo 2.000 num aluguel de apartamento do que 2.500/3000 no financiamento de um apartamento identico.

    Não vejo diferença alguma para o dia-a-dia...o aluguel até tem a vantagem de poder se mudar de casa quando quiser.

    No meu caso alugo um quarto por +/- 1.500 no RJ e não penso sequer em comprar casa, meu único requisito é que fique a até 100 metros do trabalho, poupo em água/luz/telefone/internet/transportes e alimentação.

    No máximo compro minha casa no exterior, mas só quando alcançar minha IF =)

    Abraço!

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    1. Fala, Forreta!

      É o famoso "sonho da casa própria"

      Veja só:o SONHO deveria ser comprar nossa própria casa.

      É o sistema trabalhando para que você continue na corrida dos ratos.

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  2. Muito legal esse post. Concordo com o Forreta, aluguel está saindo muito mais barato do que financiar.

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  3. Bom exemplo, senhor!

    Eu sou um desses exemplos aí... mas só pude entrar nessa história com ajuda de parentes... e o preço do imóvel já subiu!
    Eu poderia continuar alugando, mas o preço dos aluguéis estavam subindo de forma que me assustou também. Começou com 800, terminou com 1200 e depois que saí, o proprietário acabou locando por 1900!!
    Eu poderia ter ido procurar outro imóvel pra alugar... mas aquela história do psicológico pesou tanto quanto a ajuda da família hehe.

    Os preços estão bizarros e inacessíveis, especialmente aqui no Rio. Mas é aquela história: a ZS é um ovo e todo mundo quer morar. Os eventos mundiais também contam, mas não sei se os preços vão desabar ou não.O meu subiu, de 2011 pra cá.
    Tem outra, a CEF limita o financiamento habitacional para até 30% da renda bruta familiar. Isso, no meu entender, é limitante para capacidade de especulação (não dá pra alavancar por aí).
    Não vou afirmar que não estamos em bolha ou não... mas lanço uma dúvida, já que para caracterizar uma bolha, existem mais elementos a serem considerados além do preço. A explosão de preços é um dos elementos, mas não o único, creio eu, como por exemplo o nível de alavancagem e endividamento.
    Os FII podem até estar ajudando a elevar os preços, mas mais por demanda, já que rendem aluguéis, do que para especular.
    Enfim, não sei! Huhauhauah

    Abração

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    1. Fala, Bufunfa!

      Pois é, muitos aluguéis disparam e o exemplo que dei foi um movimento natural. A classe média migrou da Zona Sul para Tijuca e outros bairros.

      A questão é: será que esse aluguel daqui a 3 anos estará valendo R$ 4.500 (que foi o aumento q teve de 800 pra 1900) ???

      Eu acho bastante improvável...

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  4. Interessante o artigo e a abordagem. Já há algum tempo pensava em escrever algo assim também, mas sobre Brasília. Vou ver se agilizo o post.

    O troço aí está meio feio heim, 1 quarto nesse preço...

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    1. Fala, AP2038!

      É bem o que está acontecendo por aqui mesmo.

      É de 1 quarto, mas não é apErtamento; peguei Aps com pouco mais de 60m²; na média tava em 64m²

      []s!

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  5. Bom artigo!

    A saída que vejo é arrumar noiva rica e aportar forte!

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    1. Se for bonita então, melhor ainda!

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    2. Só se for rica mesmo, pois o apartamento teria que ser maior e aí já ficaria mais caro.... rsrsrsrsrs

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  6. Muito legal o post. Tenho mais de 30 anos, me encaixo nos 2,5%, moro com minha mae e nao pretendo entrar numa divida assim de jeito nenhum. A unica coisa que pesa eh a pressao da namorada, mas se ela apertar demais, vai ficar ruim pro lado dela kkkk...


    Rumo a IF sem CASA hahahaha

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    1. Fala, L.!

      Pois é, complicado sair da corrida dos ratos!

      []s!

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  7. Olá Di!

    Muito bom o post e os cálculos... Mas confesso que me desanima demais ler estes artigos pois quero muito ter uma casa própria e faço contas toda semana para ver que este desejo fica bem distante nos planos.

    Abraços!

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    1. GI,

      não se preocupe muito, apenas vá poupando. Oportunidades aparecem.

      []s!

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  8. olá dimarcinho!

    Exemplo curto e grosso, muito bom...

    Eu tb tinha o sonho da casa própria, comprei o apê antes da subida dos preços, ralei pra kct pra pagar e hoje tenho a tão sonhada casa própria, barulhenta, precisando de reformas e em desacordo com minha necessidade atual. Cada vez mais vejo que alugar é mais vantajoso, mesmo pra quem tem grana pra comprar.

    Em relação ao exemplo, não acredito que se repetirá, mas serve pra gente parar e pensar se os cavaleiros do apocalipse sempre possuem razão. Acredito que devemos escutar a opinião dos outros mas tomar a nossa decisão pela nossa própria cabeça. Se o João tivesse comprado o imóvel antes, estaria pagando as prestações com os pés nas costas.

    Abraço!

    Corey

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    1. Olá, Corey!

      Discordo da sua visão: como ele iria pagar o apartamento? E as contas? E o condomínio?

      Eu acho que ele não teria condição alguma de pagar o apto se tivesse feito a dívida.

      Além disso, e os imprevistos? E se ele tivesse sido demitido? Ou impossibilitado?

      As pessoas se enrolam justamente pelo fato de não pensarem nesse tipo de coisa.

      Viver no limite é total falta de planejamento, pois imprevistos acontecem o tempo inteiro.

      []s!

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    2. Dimarcinho:

      Concordo em partes. Claro que viver no limite é uma atitude temerária, mas se ele tivesse comprado antes, poderia contar com as promoções e aumentos de salário, portanto a situação seria melhor que financiando agora.

      De qualquer forma, acho que alugar seria uma possibilidade mais inteligente.

      Abraço!

      Corey

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    3. Mas Corey,

      como ele saberia que iria ter os tais aumentos?

      Não dá pra contar com esse tipo de coisa, não é verdade?

      Muito pelo contrário, às vezes vc se mata de trabalhar e quem ganha a promoção é o puxa-saco do chefe.

      Já passei por 4 empresas diferentes e em todas elas acontece a mesma coisa.

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  9. A situação no Brasil de acordo com o claro exemplo do Dimarcinho eh que eh impossivel hoje em dia ter um apartamento proprio.

    Eu disse impossivel. Não tem mais jeito todos viverão de aluguel.

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    1. Complicado mesmo, Pobreta!

      Mas o negócio é juntar um bolo pra gerar renda suficiente pra ajudar na compra do apê.

      []s!

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  10. Excelente história, di.
    A subido de preços foi forte. Para João economizar, a solução então seria João morar perto da periferia?

    Abraços

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    1. Pois então, AdP!

      A Tijuca ainda é um bairro bom. Mas note que ele teve que "descer" na escala social do RJ.

      Ele tb poderia comprar em alguns bairros da zona norte, como Méier, Madureira, Penha.

      São mais baratos, mas a qualidade de vida é bem inferior.

      []s!

      Excluir
  11. Dae Dimarcinho,

    Vi seu comentário no blog do Adp, dizendo que tem Previdência Privada.

    Já ouviu falar da Icatu? Parece que tem uns planos de previdência bem legais, mas quase inacessível para quem tem pouca grana. Mínimo 500 reais por mês.

    Eles tem uma PP de Gestão Ativa (http://www.infomoney.com.br/onde-investir/detalhes-fundo/16297/icatu-seg-ipca-fic-fi-renda-fixa--------) que parece ser bem interessante.

    Porém, surgiu uma oportunidade:
    - Sem taxa de carregamento
    - Taxa de Adm. 1,5%
    - INVESTIMENTO MÍNIMO MENSAL: R$ 100,00

    No meu caso entraria em um VGBL. Estou comparando essa oportunidade com a aplicação da mesma grana em um fundo de Renda Fixa, e parece ser mais vantajoso.

    O que acha?

    Abraços!

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    Respostas
    1. Rapaz, vou ti falar q não manjo muito desses Planos de PP, não.

      O que eu tenho é o Petros 2, que é pela Petrobras. A empresa me garante 100% de depósito. Ou seja, se eu junto 500/mês, na verdade vai 1000/mês pro bolo, sacou?

      Isso por si só já foi motivo preu participar.

      Outro fato é q funciona meio como um seguro para mim... vai saber do futuro, né? hehehe

      []s!

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    2. Eu vou fazer esse da Icatu pois achei bem interessante quando comparei com um fundo de Renda Fixa.

      Se manter por mais de 10 anos o imposto que vou pagar é 10% sobre o rendimento e no fundo normal seria 15% e ainda teria o come-cotas.

      Eles não tem nenhuma taxa de carregamento na entrada e se deixar por mais de 3 anos não tem na saída tbm.

      Muitos reclamam que as PP tem péssimo rendimento. Essa está bem legal.

      Muito obrigado cara.

      Abraços!

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  12. Belo exemplo.

    Aluga o ap e vai morar na Zona Oeste (Barra, Recreio ou de preferência JPA) que o custo é bem mais reduzido.

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    1. O custo é mais reduzido, mas perde-se muito em qualidade de vida, devido ao trânsito e outras coisinhas mais.

      []s!

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  13. mas, eu como turista, quero comprar um apartamentinho no Rio, seria o caso de alugar ja que ficarei uns 60 dias ao ano no Rio?

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    1. Tem que avaliar, mas acho que para pouco tempo provavelmente dever ser melhor alugar.

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  14. Sete anos depois, fiz uma postagem em que João considerou comprar um apartamento e não valeu a pena ainda. Triste realidade!

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