Um estudo sobre REIT - os FII dos EUA

Fala, galera! Tudo na paz? Hoje venho para falar um pouco sobre Fundos de Investimento Imobiliários (FII).

Este produto financeiro é relativamente novo no mercado brasileiro, ainda possuem pouca liquidez, mas estão ganhando espaço rapidamente. No entanto, já existem estatísticas dos mesmos nos EUA desde 1971. Lá são chamados de REIT (Real Estate Investment Trust). Assim, que tal olharmos para seu comportamento de longo prazo?

Há algum tempo atrás, o blog Além da Poupança comentou sobre como um investidor deveria se portar em diferentes situações e uma delas era “E se ocorrer uma bolha imobiliária, o que poderá ocorrer com os FII?”. Resolvi pegar os dados dos REIT, pois não há momento melhor para comparar com a recente crise do subprime.

O site de onde retirei os dados é: www.reit.com

A tabela com os dados utilizados foi retirada deste link.

Pelo que eu li neste site, os REIT são produtos muito parecidos com os FII. São obrigados a distribuir mais de 90% do lucro mensalmente, investem no mercado imobiliário e em produtos do mesmo, como hipotecas.

Existem dois tipos de REIT: os Equity Reits e os Mortgage Reits. Os primeiros seriam equivalentes aos nossos “FII de Tijolo”, pois investem diretamente em ativos físicos, como condomínios, shoppings, lojas comerciais. Já o segundo tipo, são equivalente aos nossos “FII de papel”, ou seja, aqueles que investem em produtos financeiros atrelados ao mercado imobiliário, como CRI, LCI, LH, etc.

A divisão dos REIT americanos fica em aproximadamente 10% em Mortgage Reits e 90% em Equity Reits.

Existe um índice Dow Jones, chamado REIT, que mede o retorno deste mix. Seria algo como o nosso recente IFIX.

Mas chega de blá-blá-blá e vamos aos resultados.

Primeiramente o gráfico mostrando os retornos totais (considerando reinvestimento dos aluguéis) e o preço:

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É importante notar que investir neste produto financeiro é vital reinvestir os aluguéis, pois o valor das cotas parece ficar sempre em torno do mesmo valor inicial, alcançando um topo de 100% apenas 35 anos depois!

Abaixo, um gráfico comparativo histórico entre os REIT e o S&P500:

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Vejam que os Equity Reits, que representam apenas uma parcela mais significativa, tem real significância, pois comparado a todos os Equity Reits o comportamento foi virtualmente idêntico.

Interessante notar que os Mortgage Reits tiveram desempenho muito inferior aos Equity Reits (e talvez, até por isso, tenham tão poucos deles, relativamente falando).

Mas vejamos o gráfico de retorno dos REIT a partir de 1990:

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Notem que nos anos 2000, mesmo valendo menos da metade dos Equity Reits, os Mortgage Reits dispararam, alcançando os mesmos. Já sabemos que isso tem tudo a ver com CDO’s e subprimes...

Notem ainda como o período de crise simplesmente detonou os REITs. Assim, respondendo a pergunta inicial, uma bolha imobiliária pode trazer sérios prejuízos a quem investe nos FII. As quedas foram da ordem de 60-70%.

Notem ainda que o índice Composite, por ser um mix entre os dois tipos de REIT, acabou tendo um desempenho mediano entre os dois.

Assim, concluo que uma eventual crise imobiliária no Brasil poderia, sim, detonar com a rentabilidade de curto prazo dos Fundos de Investimento Imobiliários (FII). No entanto, os fundos “de tijolo” parecem ser mais resilientes e mostraram recuperação rápida nos EUA.

Outra coisa que devemos ficar atentos é que, atualmente, a maioria dos FII investe em empreendimentos comerciais, assim sendo, uma crise na área residencial pouco afetaria este produto financeiro.

Queria também agradecer a Ostra, pois eu não consegui encontrar informação no site sobre o primeiro gráfico. Este artigo eu já fiz há semanas, tava só dependendo disso para publicar! rsrs Valeu Ostra!

E então, gostou do estudo?

Abraços a todos!