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quinta-feira, 3 de janeiro de 2013

Um estudo sobre REIT - os FII dos EUA


Fala, galera! Tudo na paz? Hoje venho para falar um pouco sobre Fundos de Investimento Imobiliários (FII).
Este produto financeiro é relativamente novo no mercado brasileiro, ainda possuem pouca liquidez, mas estão ganhando espaço rapidamente. No entanto, já existem estatísticas dos mesmos nos EUA desde 1971. Lá são chamados de REIT (Real Estate Investment Trust). Assim, que tal olharmos para seu comportamento de longo prazo?

Há algum tempo atrás, o blog Além da Poupança comentou sobre como um investidor deveria se portar em diferentes situações e uma delas era “E se ocorrer uma bolha imobiliária, o que poderá ocorrer com os FII?”. Resolvi pegar os dados dos REIT, pois não há momento melhor para comparar com a recente crise do subprime.
O site de onde retirei os dados é: www.reit.com
A tabela com os dados utilizados foi retirada deste link.

Pelo que eu li neste site, os REIT são produtos muito parecidos com os FII. São obrigados a distribuir mais de 90% do lucro mensalmente, investem no mercado imobiliário e em produtos do mesmo, como hipotecas.
Existem dois tipos de REIT: os Equity Reits e os Mortgage Reits. Os primeiros seriam equivalentes aos nossos “FII de Tijolo”, pois investem diretamente em ativos físicos, como condomínios, shoppings, lojas comerciais. Já o segundo tipo, são equivalente aos nossos “FII de papel”, ou seja, aqueles que investem em produtos financeiros atrelados ao mercado imobiliário, como CRI, LCI, LH, etc.
A divisão dos REIT americanos fica em aproximadamente 10% em Mortgage Reits e 90% em Equity Reits.
Existe um índice Dow Jones, chamado REIT, que mede o retorno deste mix. Seria algo como o nosso recente IFIX.
Mas chega de blá-blá-blá e vamos aos resultados.
Primeiramente o gráfico mostrando os retornos totais (considerando reinvestimento dos aluguéis) e o preço:
 Clique para aumentar

É importante notar que investir neste produto financeiro é vital reinvestir os aluguéis, pois o valor das cotas parece ficar sempre em torno do mesmo valor inicial, alcançando um topo de 100% apenas 35 anos depois!
Abaixo, um gráfico comparativo histórico entre os REIT e o S&P500:
Clique para aumentar
Vejam que os Equity Reits, que representam apenas uma parcela mais significativa, tem real significância, pois comparado a todos os Equity Reits o comportamento foi virtualmente idêntico.
Interessante notar que os Mortgage Reits tiveram desempenho muito inferior aos Equity Reits (e talvez, até por isso, tenham tão poucos deles, relativamente falando).
Mas vejamos o gráfico de retorno dos REIT a partir de 1990:
Clique para aumentar
Notem que nos anos 2000, mesmo valendo menos da metade dos Equity Reits, os Mortgage Reits dispararam, alcançando os mesmos. Já sabemos que isso tem tudo a ver com CDO’s e subprimes...
Notem ainda como o período de crise simplesmente detonou os REITs. Assim, respondendo a pergunta inicial, uma bolha imobiliária pode trazer sérios prejuízos a quem investe nos FII. As quedas foram da ordem de 60-70%.
Notem ainda que o índice Composite, por ser um mix entre os dois tipos de REIT, acabou tendo um desempenho mediano entre os dois.
Assim, concluo que uma eventual crise imobiliária no Brasil poderia, sim, detonar com a rentabilidade de curto prazo dos Fundos de Investimento Imobiliários (FII). No entanto, os fundos “de tijolo” parecem ser mais resilientes e mostraram recuperação rápida nos EUA.
Outra coisa que devemos ficar atentos é que, atualmente, a maioria dos FII investe em empreendimentos comerciais, assim sendo, uma crise na área residencial pouco afetaria este produto financeiro.

Queria também agradecer a Ostra, pois eu não consegui encontrar informação no site sobre o primeiro gráfico. Este artigo eu já fiz há semanas, tava só dependendo disso para publicar! rsrs Valeu Ostra!
E então, gostou do estudo?
Abraços a todos!

33 comentários:

  1. Dimarcinho, interessantíssimo o estudo. Sempre tive muita dúvida na hora de escolher um FII, e a dúvida sempre fica entre um de tijolo e um de papel. Obviamente outros tantos fatores interferem na escolha, mas, agora, um ponto a mais para os fundos de tijolo!

    Abraço!

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    1. Fala, Sr. Capital,

      os FII de papel são basicamente uma renda fixa, pois eles investem em ativos de renda fixa, em geral.

      []s!

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  2. Excelente postagem! Nesse site também tem o Yield médio dos REIT?

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    1. De uma passada no meu blog mais tarde. madmaninvest.blogspot.com
      te adicionei a lista do blog.
      Abraços

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    2. Olá, MadMan,

      tem sim! o link da tabela é este:
      http://returns.reit.com/returns/AnnualReturns.xls

      []s!

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  3. Ótimo Post !!! dá p/ ver que os FII´s só estão engatinhando ainda por aqui.

    []´s

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    1. Com ctz, Zé Ninguém! Acho que aqui tem uns 10-15 anos. Lá o negócio é velho! rsrs

      []s!

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  4. Dimarcinho,

    Obrigado pelo comentário no meu blog. Acabei de adicioná-lo na minha lista de blogs se puder me incluir agradeço mais ainda. :)

    Abs

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  5. Parabéns pelo artigo!
    Os FII vêm se mostrando um ótimo investimento pra diversificar a carteira.

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    1. Olá, O Jovem,

      note que o índice composto venceu o S&P500, então, sem sombra de dúvidas, é uma excelente ferramenta de diversificação.

      []s!

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  6. Excelente estudo, diMarcinho. Muito interessante.
    Sabe dizer se os pagamentos de rendimentos também sofreram?

    Abraços

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    1. Obrigado, AdP!

      Você pode conferir os dados em:
      http://returns.reit.com/returns/AnnualReturns.xls

      Durante as crises os rendimentos não parece sofrer muitas alterações não... curiosamente, às vezes dão pico.

      No entanto, se você reparar, eles tem declinado desde o lançamento, saindo de uma média 0,80/mês para 0,40/mês (bem grosso modo).

      []s!

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  7. Ótimo estudo Dimarcinho. Tenho pensando há algum tempo em diversificar no mercado de FII e sempre tive essa preocupação da bolha.

    Não sei exatamente qual o déficit de empreendimentos comerciais, mas me parece que ultimamente estamos tendo muitos lançamentos. Será que o mercado consegue absorver tanta oferta?

    Abraços!

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    1. Olá, margemsegurança,

      Também não entendo bulhufas do mercado imobiliário comercial, mas com o país crescendo, é de esperar que este mercado cresça, não é mesmo?

      []s!

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  8. me add ai ja te adicionei la no meu http://aprendizinvest.blogspot.com.br/

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  9. Pelos gráficos, FIIs valem muito a pena. Mesmo em caso de bolhas. O último gráfico mostrou uma recuperação muito rápida dos de tijolos!

    []'s

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    1. Fala, AP2038,

      realmente parecem bem interessantes, mas deve-se olhar com cuidado este gráfico, os tombos são bem feios também!

      []s!

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  10. bom estudo realmente, esta de parabens, saberia informar os rendimentos mensais nesse periodo de 2000 a 2012?

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    1. Olá, Saimon,

      obrigado!
      Se quiser conferir, a fonte foi:
      http://returns.reit.com/returns/AnnualReturns.xls


      Mas já lhe adiantando, de 2000 a 2012, os rendimentos mensais médios oscilaram entre 0,14 e 1,53, com uma média de 0,50.

      []s!

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  11. Professor, Lo Jênio do Dividendos voltou! Está se manifestando no blog do Eike! Necessitamos absorver conhecimento rapidamente, antes que ele suma de novo!

    huahuahuahau!

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    1. kkkkkkkkkkkkkkkkk

      to pensando seriamente em liberar para anônimos por aki só pra podermos beber dakela fonte!!!!! kkkkkkk

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  12. Dimarcinho, percebo que você é extremamente competente em análises e estudos , eu sou um nada nessa área teórica, a algum tempo entro em fóruns e blogs para tirar algum tipo de dúvida que eu venha à ter em determinado assunto. O seu comentário sobre a minha maneira de rentabilizar foi muito pertinente. Fico muito grato se você acompanhar meu desempenho, tenha em mente que eu já estou preparado para perder tudo, eu não sou nada ortodoxo, quando se trata de finanças, aliás, se o fosse seria mais um. Na vida real, ter sucesso faz mal aos que te circundam. No mundo virtual, me parece que também.

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    1. Oi, surui!

      Obrigado!

      Trades são para quem muito tempo sobrando, a não ser q vc opere position. Eu faço uns de vez em qdo, mas fazer sempre é um saco.

      []s!

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  13. parabens, excelente artigo.

    começou o ano com pé direito.


    que continue assim.

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  14. Grande dimarcinho!

    Excelente estudo, no fim das contas a conclusão é aquilo que a gente já esperava e isso é muito bom.

    Grande abraço!

    Corye

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    1. Olá, Corey!

      O perigo deles é que apresentaram rendas decrescentes ao longo do tempo. Seria interessante avaliar o porquê disso.

      []s!

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  15. Bom dia dimarcinho?

    Tem como algum FII brasileiro vender cotas diretamente lá nos EUA?

    Obrigado.

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    1. Olá, Felipe,

      infelizmente não sei. Dê uma procurada no Teztner ou com o soulsurfer, eles estão mais por dentro no assunto.

      []s!

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